Анна Морозова

Дмитрий Изосимов, Евгений Шульц

Вернуть драйв

Рынок недвижимости в Тюмени практически компенсировал потерянную три-четыре года назад динамику развития и чувствует себя бодро. Об этом заявили аналитики на прошедшем в июле деловом завтраке тюменского отделения Российской Гильдии управляющих и девелоперов, подводя итоги первого полугодия. Дорожает ли квадратный метр, где и какие квартиры предпочитают покупать тюменцы, и к чему уже готовятся застройщики?
Вернуть драйв

Светлана Молодкина_150_ч.б.jpg
Светлана Молодкина,
независимый аналитик
рынка недвижимости

Максим Бабий_150_ч.б.jpg
Максим Бабий,
аналитик консалтинговой
компании «UP Consalt»

Самая показательная цифра – по итогам первого полугодия 2018 г. на первичном рынке недвижимости зарегистрировано на 13,5% сделок больше относительно того же периода прошлого года. Таким образом, положительная динамика налицо. Чуть ниже показатели у «вторички» – 8,8%, но это тоже в плюсе. В значительной мере, по словам аналитиков, вернуть драйв первичному рынку жилья помогли «дешевая» ипотека, а также изменения условий различных государственных программ по решению жилищного вопроса.  

По-прежнему самыми популярными у тюменцев остаются однокомнатные квартиры – на эту недвижимость в июне пришлось более 50% от общего объема приобретенного первичного жилья, причем, по данным аналитиков, от 21 до 25% в их числе составили квартиры-студии. «Что касается района «Тюменская слобода», то специалисты единодушно сходятся во мнении, что на наших глазах формируется совершенно новый центр Тюмени, который значительно повлияет на ее развитие в будущем» Как отмечает Светлана Молодкина, независимый аналитик рынка недвижимости, на вторичный рынок в первом полугодии также все чаще стали выходить квартиры-студии, что сразу же на 10-15% снизило стоимость морально устаревшего малогабаритного жилья (пансионаты, гостинки, общежития). Вообще, малогабаритное жилье – самое мобильное, его продают и инвесторы, которые изначально вкладывались с целью перепродать. 

На втором месте по популярности остаются двухкомнатные квартиры (30% на «первичке» и 38% на «вторичке»). Медленно, но неуклонно растет спрос на трехкомнатные квартиры – как на первичном, так и на вторичном рынках, но все же их доля в общей структуре сделок остается минимальной – на уровне 10-15%.

В лидерах – «Тюменская слобода»

По районам города вполне предсказуемо лидирует «Тюменская слобода» (Комарово, «Ямальский», «Преображенский» и далее), именно здесь самый большой (практически 22%) объем предложения, как и реализация объектов (до 25%), на втором месте – центр и КПД, на третьем, но со значительным отрывом от лидера, держатся районы Мыса, ММС, Московского тракта, отмечает Максим Бабий, аналитик консалтинговой компании «UP Consalt». Еще три-четыре года назад картина была немного иная – тогда очень активно продавалось и покупалось жилье в восточных и заречных микрорайонах, Лесобазе. Теперь восточные микрорайоны и мкр. «Тюменский» лидируют по спросу на вторичном рынке жилья.

Что касается района «Тюменская слобода», то специалисты единодушно сходятся во мнении, что на наших глазах формируется совершенно новый центр Тюмени, который значительно повлияет на ее развитие в будущем. Как это произошло, к примеру, с мкр. «Европейский», который буквально преобразил и заставил взглянуть по-новому на район зареки.

Эластичность спроса

Застройщики, как отмечают аналитики, в течение всего первого полугодия продолжали изучать эластичность спроса – так, если в январе средняя удельная стоимость покупки составляла 52 736 рублей за кв. метр, то к маю она повысилась до 55 114, на что рынок сразу отреагировал болезненным снижением спроса. Покупатель «первички» явно показал, что не готов платить за квадратный метр больше чем 54-55 тыс. руб. Также следует отметить тот факт, что застройщики в этом году практически перестали использовать «скрытый» демпинг, который через маркетинговые акции, скидки и подарки доходил до 200-300 тысяч рублей с объекта.

Впрочем, несмотря на чувствительность платежеспособного спроса, большинство застройщиков все же прогнозирует повышение стоимости квадратного метра в ближайшем будущем. Причем достаточно значительное – до 15-20%. Связано это со вступившими в силу с 1 июля очередными поправками в 214-ФЗ или «закон о долевке». «Покупатель «первички» явно показал, что он не готов платить за квадратный метр больше чем 54-55 тыс. руб.» Поправки в корне меняют правила игры на рынке долевого участия – застройщики лишатся доступа к деньгам дольщиков в процессе строительства (все денежные средства будут направляться на специальные банковские счета-эскроу и станут доступны застройщику только после ввода дома в эксплуатацию). Строить придется либо на собственный капитал и накопления, либо на банковские кредиты. Учитывая общую закредитованность отрасли, чувствительный, как мы уже говорили, платежеспособный спрос населения и прочие негативные факторы, поводов для оптимизма не так уж много.

При подготовке материала использованы данные консалтинговой компании «UPConsalt» и независимого аналитика рынка недвижимости Светланы Молодкиной.