Богдан Логинов

Дмитрий Изосимов

Закат «долевки»

К 2020 году в России должен осуществиться переход от долевого строительства жилья к проектному финансированию. Чем грозит рынку недвижимости отказ от «долевки», почему квартиру лучше покупать в ближайшее время, и могут ли изменения в законодательстве ударить по региональному бюджету? В ситуации разбирался NB Life.
Закат «долевки»

Отсчет пошел

Поручение о постепенном уходе от долевого строительства подписал президент Владимир Путин в 2017 году. Основная задача – искоренить проблему обманутых дольщиков. Правительство совместно с Центробанком и АИЖК в декабре прошлого года утвердило дорожную карту, которая предусматривает в течение трех лет полный отказ от привлечения средств граждан на возведение жилых домов. Вместо дольщиков финансировать строительство будут банки. Закон не учитывает экономические интересы граждан, у которых не будет выбора: покупать квартиру на стадии котлована, но дешевле, или уже после сдачи дома, но дороже

По данным Росреестра, сегодня в России 80% всех сделок на рынке новостроек совершается по договорам долевого участия (ДДУ). Новые поправки в 214 ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…») должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Начиная с этого времени застройщику придется выбирать: либо переходить к проектному финансированию, либо продолжать работать по ДДУ. Но во втором случае придется выполнить целый ряд требований законодательства, что многим участникам рынка, по мнению экспертов отрасли, не под силу.

Удар по застройщикам

Андрей Скосырский,
председатель Тюменского отделения
Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)

– Изменения в 214 ФЗ предполагают слишком много ограничений для застройщиков, – говорит Андрей Скосырский, председатель Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). – Во-первых, это требования к уставному капиталу компании (его размер зависит от площади возводимого объекта). Во-вторых, деньги дольщиков будут аккумулироваться в банках на счетах эскроу. Девелоперу придется строить «на свои», а это, скорее всего, кредиты. Сегодня возведение жилого дома оценивается минимум в 500-600 млн рублей. В-третьих, работать по ДДУ смогут только компании с опытом строительной деятельности не менее трех лет. В-четвертых, застройщик теперь не сможет получить несколько разрешений на строительство. То есть пока не сдаст один участок, взяться за второй будет не вправе. А это существенно ограничит комплексное развитие территорий и наверника приведет к затягиванию сроков сдачи.
Самым позитивным изменением в 214 ФЗ Андрей Скосырский считает создание компенсационного фонда, куда все застройщики будут обязаны перечислять 1,2% от стоимости каждого заключенного договора. Структура выступит своего рода «подушкой безопасности» для рынка и в случае форс-мажора выплатит компенсацию гражданам. По мнению эксперта, организацией этого фонда можно было вполне ограничиться. Все остальные нововведение напрямую бьют по девелоперам. Выполнить требования законодательства смогут только финансово-устойчивые компании, остальным наверняка придется покинуть рынок.

Дмитрий Панов,
председатель комитета по жилой
недвижимости РГУД, г. Санкт-Петербург

Точку зрения коллеги поддерживает и Дмитрий Панов, председатель комитета по жилой недвижимости РГУД, г. Санкт-Петербург:
– В строительной отрасли сегодня заняты 2,5 млн человек, это 270 тысяч компаний. Наряду с недвижимостью сектор составляет более 14% от ВВП страны. Но из-за поправок в 214 ФЗ 30% компаний вынуждены будут уйти.

Олег Касьянов,
вице-президент объединения риелторов
Тюменской области

Олег Касьянов, вице-президент Объединения риелторов Тюменской области, также уверен, что нововведения практически ставят застройщика в позицию виноватого и направлены на то, чтобы покончить с ДДУ. В итоге большинство девелоперов наверняка попытаются взять как можно больше разрешений на строительство по старым правилам (кторые действуют до 1 июля 2018 г.) и, тем самым, обеспечат себе задел на 2-3 года.
– После этого долевое строительство канет в лету, и у граждан не останется выбора. Думаю, проиграют в результате и застройщики, и покупатели жилья. Более того, поскольку значительная часть девелоперов будет вынуждена покинуть рынок, в Тюмени их может остаться не больше десятка. А это чревато снижением качества строительства, поскольку уменьшится конкуренция. Сегодня в стране порядка 3% обманутых дольщиков, цифру можно отнести к статистической погрешности. Вряд ли ради этого стоит перекраивать рынок, – говорит Касьянов.

Андрей Панасюк,
генеральный директор Up consAllt

Андрей Панасюк, генеральный директор Up consAllt, считает, что помимо ухода небогатых застройщиков после перехода к проектному финансированию возрастут риски построить «не то, что задумывали».

– Если на стадии строительства еще можно исправить какие-то недочеты, то в готовом доме корректировки практически невозможны. Понятно, что сами строительные компании тоже не в восторге от ситуации. Причем не только маленькие или финансово неустойчивые, но и вполне благополучные крупные игроки.

Светлана Утешева,
коммерческий директор ГК «ТИС»

– Любые изменения правил игры на старте всегда вызывают больше вопросов, чем ответов.  Думаю, что помимо чисто практических нюансов: как быть с финансированием, с разрешениями на строительство нескольких объектов, где брать деньги на сети и инфраструктуру, как выстраивать маркетинг, нам придется решать много технических проблем. Пока непонятно, каким будет документооборот, как выстраивать работу с партнерами, например, с банками. Сейчас нельзя ничего предусмотреть, нужно просто пережить переходный период и отладить на ходу все механизмы, – рассуждает Светлана Утешева, коммерческий директор ГК «ТИС». – Сейчас только около 25% первичного рынка Тюмени – готовое жилье. Закон не учитывает экономические интересы граждан, у которых не будет выбора: покупать квартиру на стадии котлована, но дешевле, или уже после сдачи дома, но дороже.

Квартиры подорожают

Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы предвидеть очевидные последствия ухода с рынка ряда застройщиков: понятно, что темпы строительства упадут. По итогам 2010-2016 гг. Тюмень занимала второе место в России по вводу жилья (среди городов с численностью населения до 1 млн), по данным Федеральной службы госстатистики. Тюменская область – также в лидерах по этому показателю.

– Строительная отрасль – локомотив экономики нашего региона, который гарантировал огромную долю отчислений в бюджет. Уменьшение количества девелоперских компаний и снижение объемов застройки приведут к тому, что бюджет не досчитается значительной суммы, все взаимосвязано, – уверен Олег Касьянов. – Сегодня в России и так всего 10 профицитных регионов, но в итоге их может стать еще меньше.

Второй закономерный фактор перехода к проектному финансированию – подорожание квадратного метра. Об этом говорят все без исключения эксперты отрасли. Единственное, в чем они расходятся – так это в предполагаемом процентном соотношении роста стоимости жилья. По словам Андрея Скосырского, чем безопаснее, тем дороже – это аксиома. Купить квартиру в готовом доме и на стадии котлована – совершенно разные вещи. 

– Даже если бы не было изменений в законе, независимые аналитики прогнозируют минимум 10-процентный рост цен на недвижимость. Уже сейчас в Тюмени наблюдается дефицит готового жилья, а скоро спрос может превысить предложение, – утверждает Скосырский. Второй закономерный фактор перехода к проектному финансированию – подорожание квадратного метра. Об этом говорят все без исключения эксперты отрасли

С ним абсолютно солидарна Светлана Утешева, которая также считает, что после отмены ДДУ возможен дефицит предложения на рынке, как бы фантастически это сегодня ни звучало. О тенденциях повышения средней стоимости квадратного метра на протяжении второго квартала 2018 года говорит и Андрей Панасюк. Конец года, по его мнению, покажет динамику порядка 7-8%. И это будет только началом периода новых цен. Дмитрий Панов ожидает их увеличения в ответ на отказ от «долевки» более чем на 10%. Некоторые аналитики и вовсе предрекают удорожание «квадрата» на 20-30%. Видимо, они руководствуются соображениями о том, что жилье на этапе разработки фундамента на 20-30% дешевле готового. При этом Минстрой России тоже не испытывает иллюзий относительно длительного удержания «ценника» на недвижимость на сегодняшнем уровне.

– Снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен, – признает Михаил Мень, глава Министерства строительства России.

Стоит ли покупать?

Характерно, что изменения на рынке недвижимости происходят на фоне падения реальных доходов населения, которые показывают отрицательную динамику уже четвертый год подряд. По данным Росстата, за 2017 год снижение составило 1,7%. Эксперты, опрошенные NB Life, уверены, что в этой ситуации вложения в недвижимость – наиболее выгодный инструмент сохранения (а возможно, и преумножения) своих денег. Особенно, если стоит вопрос о том, когда приобретать жилье: сегодня или через два-три года.

– Очевидно, что покупать квартиру надо в течение двух, макимум трех лет, пока еще реализуются «долевки». Это реальный способ сэкономить, потому что потом придется выбирать из готовых новостроек, а это будет на порядок дороже. Главное – не прогадать с застройщиком, довериться надежной компании, которая уже зарекомендовала себя на рынке, – говорит Олег Касьянов.

80% всех сделок на рынке новостроек в России сегодня совершается по договорам долевого участия

Андрей Панасюк по эффективности сбережения капиталов в принципе не видит альтернативы квадратным метрам. Элементрано потому, что вкладывать в ценные бумаги – рискованно, в валюту – непонятно, сохранять на депозите под 5% – скромно по доходам. Тогда как квартира всегда будет стоить рыночных денег. И покупать ее лучше именно сегодня, пока цены не начали расти.

– Если хотите сэкономить, сейчас самое удачное время, – отмечают Андрей Скосырский и Светлана Утешева.

Как ни крути, а постепенная отмена долевого строительства в конечном счете ударит не только по застройщикам, но и по потребителю. Да, с одной стороны, вроде как, не будет обманутых дольщиков. Но с другой, граждане лишатся возможности покупать квартиры по более низкой стоимости – за счет удорожания их на стадии готовности. А значит, придется брать более дорогие кредиты. В этом свете забота правительства о благе дольщиков выглядит несколько двусмысленной.