Ирина Сысоева

Земля под ИЖС под Тюменью: где и почем?

По итогам прошлого года индивидуальное жилищное строительство в нашем регионе показало рекордные цифры: 47% от всех введенных в эксплуатацию домов составили индивидуальные постройки, частные дома, и это на целых 20% больше, чем в 2016-м. Люди определенно хотят строиться на своей земле, а условия этому благоприятствуют: предложений достаточно, и банки активно выдают под них потеку. NB Life выяснил, какова ситуация на тюменском рынке продажи земли под ИЖС.

Наши эксперты:

Елена Скуратова_150.jpg
Елена Скуратова,
руководитель отдела продаж
ГК «Навигатор»

Антон Сауков_150.jpg
Антон Сауков,
заместитель директора федеральной
риелторской компании «Этажи»
по направлению загородной недвижимости

Свято место…

– Максимальное количество предложений земельных участков под индивидуальное жилищное строительство сосредоточено на Московском и Ирбитском трактах, – рассказывает Антон Сауков, заместитель директора федеральной риелторской компании «Этажи» по направлению загородной недвижимости. – На Ирбитском тракте работает крупный девелопер, там порядка шести проектов коттеджных поселков, в каждом может быть до 1000 участков. На Московском примерно столько же проектов, количество участков в них составляет от 100 до 800. На Велижанском тракте в пределах 20 км от города вообще предложений нет, только дачи. Есть отдельные проекты по Салаирскому, Тобольскому и Старотобольскому трактам. 

Как отмечают специалисты по загородной недвижимости, именно Московский, Червишевский и Ирбитский тракты пользуются особой популярностью у покупателей земельных участков

Объем предложения соответствует спросу: как отмечают специалисты по загородной недвижимости, именно Московский, Червишевский и Ирбитский тракты пользуются особой популярностью у покупателей земельных участков.

– Московский тракт считается престижным направлением, там прекрасно развита инфраструктура, есть единственная под Тюменью дорога с четырехполосным движением – очень удобно добираться до города, – рассказывает Елена Скуратова, руководитель отдела продаж ГК «Навигатор». – Его выбирают молодые семьи, которые работают в Тюмени, и кому часто нужно ездить в город. Также он популярен у покупателей с севера. По этому направлению – прекрасные леса, охота, рыбалка, грибы... И стоит обращать внимание на геологию: в Тюменском районе много болотистой местности, грунтовые воды находятся высоко, но именно со стороны Ирбитского тракта находится самая высокая точка Тюмени. К тому же там очень живописный ландшафт, перепады высот достигают 20 метров. Наши жители называют его «курортной зоной», там расположены реки, озера и леса. Здесь самые экологически чистые места, нет производств, потому что Тура течет в город.

Цена вопроса

По словам Антона Саукова, стоимость участка под ИЖС не особо зависит от его расположения по тому или иному тракту. Главные ценовые факторы – это удаленность от города и степень готовности проекта (проложенные дороги в твердом покрытии, проведенное электричество и газ).

– Стоимость участков начинается от 35-40 000 рублей за сотку, при приближении к городу она возрастает до 130-150 000 рублей. Средняя цена за сотку, по нашим данным, составляет сегодня 70-80 000 рублей, – отмечает специалист.

По информации компании, с каждым годом стоимость сотки растет, аналитики связывают это с тем, что покупатель стал более требовательным.

– Раньше люди часто покупали участок с дорогой из песка, без газа и электричества и этому радовались. Теперь ситуация изменилась, – говорит Антон Сауков.

Чтобы выдержать растущую конкуренцию, девелоперам приходится вкладываться в качество каждого проекта: предусматривать охрану и видеонаблюдение, развивать инфраструктуру – от спортивных площадок до магазинов «у дома», создавать и содержать свои управляющие компании, отстраивать дороги. Это приводит к удорожанию недвижимости, но, по словам эксперта, тюменцы готовы платить за высокое качество и комфорт. По данным компании «Этажи», в 2012-2013 годах цена сотки в коттеджном поселке составляла от 25-30 до 45-50 тысяч рублей. С другой стороны, и сама нарезка была крупнее: средний размер участка за несколько лет уменьшился от 12-15 соток до 8-12.

– Девелоперы поняли, что им выгоднее делать меньшую нарезку: спрос на небольшие участки больше, ведь их стоимость получается ниже, так что они быстрее продают и завершают проект, – комментирует эксперт.


Коттеджный поселок – не деревня

Покупатели наделов под строительство ощущают разницу между приобретением участка в деревне или поселке и участка в земельной нарезке от девелопера. Во-первых, это «статусность» и хорошие соседи, во-вторых – возможность взять землю в ипотеку (кредиты на участки под ИЖС выдают 18 банков в Тюменской области), и, наконец, зачастую и более выгодные условия подключения к инженерным коммуникациям. Если раньше основными покупателями были люди в возрасте 45+, то сейчас это молодые семьи от 28 до 35 лет, часто с маленькими детьми

– Приобретая участок в деревне, люди не задумываются о том, что помимо стоимости земли им еще до этапа строительства дома придется вложиться в коммуникации: доплатить за электричество и газ, заказать инженерно-геологические изыскания, которые необходимы для определения типа фундамента. Да еще и побегать по инстанциям – Тюменьэнерго, Межрайгаз и так далее, – рассказывает Елена Скуратова. – Если же это земельный участок в коттеджном поселке, обычно такие обязанности берет на себя девелопер. И, конечно, есть предложения, где все работы уже заложены в стоимость, наряду с теми, которые предлагают за блага цивилизации заплатить дополнительно. Моя рекомендация: нужно обязательно уточнять, что входит в стоимость земельного участка.

Для себя или для инвестиций?

Все чаще земли под ИЖС приобретают под строительство дома для постоянного проживания, а не просто для загородного отдыха.

– Сегодняшний покупатель земельного участка под ИЖС заметно помолодел, – отмечает Елена Скуратова. – Если раньше основными нашими клиентами были люди в возрасте 45+, то сейчас это молодые семьи от 28 до 35 лет, часто с маленькими детьми или планирующие пополнение. Для них актуальны предложения не дальше 30 км от города, важно наличие развитой инфраструктуры, внимательно смотрят на школу и садик. К слову, мнение о том, что сельская школа хуже городской – ошибочно, в большинстве своем они современные, с видеонаблюдением, охраной и профессиональными педагогами – муниципалитеты сейчас за этим строго следят. 

Если покупатель старшего возраста, то он будет обращать внимание на транспортную доступность, наличие остановок общественного транспорта, медицинских пунктов. Смотрят на природу вокруг участка – лес, речка.

И наконец, есть еще одна категория покупателей – инвесторы. Приобретение земельного участка в коттеджном поселке – все равно что покупка квартиры в строящемся доме: на начальном этапе освоения территории цена будет низкой, а затем, когда  проложат дороги, проведут электричество и газ, сделают благоустройство, она значительно возрастет.

– Коттеджные поселки развиваются очень быстро, за год-два, – отмечает Елена Скуратова. – Например, в нашем проекте «Альпийская долина» стоимость на начальном этапе была 45 000 рублей за сотку, а сейчас выросла до 75 000 рублей. Таким образом, инвесторы заработали на покупке одного участка до 300 000 рублей – столько на депозитах не заработаешь!

Также есть инвесторы, которые не просто ждут освоения поселка, но и строят дома на участках, а затем продают их как готовое жилье. Современные технологии позволяют возвести жилой дом для постоянного проживания всего за несколько месяцев, а эксперты отмечают, что спрос на готовые дома за городом только растет.

О рынке готового малоэтажного жилья читайте в следующем материале NB Life.