Валерия Абилькенова

Дмитрий Изосимов

«Долевка» по новым правилам: стоит ли паниковать?

Пока застройщики осмысливают поправки к 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», которые вступили в силу 1 июля 2018 года, и примеряются к проектному финансированию, покупатели беспокоятся и тоже пытаются оценить свои риски. Стоит ли волноваться? NB Life узнал мнения экспертов на этот счет.
«Долевка» по новым правилам: стоит ли паниковать?

Страховка от проблем

Андрей Скосырский, председатель Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), обращает внимание на то, что 99,9% всех разрешений на строительство получено до 1 июля 2018 года, значит, покупка «долевки» будет происходить по старым правилам. Как об этом узнать покупателю?  Информация о сроках получения разрешения на строительство находится в проектной декларации на сайте застройщика – документ можно найти буквально в три клика.


Андрей Скосырский_цв_150.jpg

– Новые правила на эти объекты не распространяются, – комментирует ситуацию эксперт. – Новшества действуют на проекты, разрешения на строительство которых получены после 1 июля 2018 года. Для покупателя в новой схеме я не вижу особых выгод и минусов. Ведь и сейчас все новостройки страхуются: если что-то произойдет, дольщику либо выплатят полную сумму внесенных средств, либо он получит достроенный объект – квартиру. Государство страхует его от проблем. А с 1 сентября 2018 года всех застройщиков, независимо от даты получения разрешения, обязали перейти либо на спецсчета, либо на эскроу-счета – чтобы банк мог полностью контролировать целевое использование денежных средств. То есть с одной стороны, строящийся объект, в который человек вложил свои деньги, застрахован государством (и он будет достроен), с другой, за целевым расходованием средств покупателя следит банк.

Думаю, этих инструментов защиты или страхования вполне достаточно, чтобы будущий владелец недвижимости чувствовал себя более защищенным. Правда, за обеспечение такой безопасности покупателю придется платить: цены на строительство жилья по новым правилам договора долевого участия, по моему мнению, будут выше нынешних.

Такой же позиции придерживается и Оксана Любаненко, ведущий юрисконсульт ГК «ТИС»:

Оксана Любаненко, ведущий юрисконсульт ГК «ТИС»_150.jpg

– Покупателям важно понимать: по строящимся объектам недвижимости, по которым первые договоры участия в долевом строительстве заключены ранее 1 июля 2018 года, радикально ничего не меняется. Поскольку у девелоперов, в том числе и у нашей компании, в работе много уже строящихся объектов, то пока алгоритм приобретения квартир в них остается прежним.

Из новых требований, которые действуют для всех застройщиков, независимо от даты заключения первого договора участия в долевом строительстве, Любаненко выделяет следующее (то, что может успокоить тревогу покупателя):

– с 1 июля 2018 года оплата по договору участия в долевом строительстве предусмотрена только в безналичном порядке. Платежи наличными в кассу компании больше не должны приниматься;

– до сентября 2018 года застройщик обязан открыть специальные банковские счета в одном уполномоченном банке (список утвержден) в отношении каждого разрешения на строительство), и все дальнейшие взаиморасчеты производить только по указанным счетам.

Также эксперт напоминает: законом устанавливается, что с 1 июля 2018 года использование застройщиками эскроу-счетов при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости будет являться добровольным, а с 1 июля 2019 года – обязательным. При этом в указанном законе речь идет только о тех многоквартирных домах и объектах недвижимости, в которых первый договор участия в долевом строительстве заключен после 1 июля 2018 г. или после 1 июля 2019 г. соответственно.

Тонкости счетов-эскроу

Использование для расчетов между участниками долевого строительства застройщиками счетов эскроу, как правило, подразумевает проектное финансирование строительства объекта банком. Согласно дорожной карте, разработанной Правительством РФ, переход от долевого строительства к проектному финансированию запланирован к 2020 году. «99,9% всех разрешений на строительство получено до 1 июля 2018 года, значит, покупка «долевки» будет происходить по старым правилам»

В интервью «Российской газете» от 12.07.2018 года министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев пояснил суть новых правил: «Если человек решил приобрести в проекте квартиру, он несет деньги и кладет их на специальный счет в уполномоченный банк, и до конца проекта изъять эти средства обратно можно будет только по особой процедуре. Эти деньги играют две роли: первая – это обеспечение кредитной линии, которую берет застройщик, и второе – это инструмент понижения процентной ставки, по которой он должен получить кредитную линию. 

«С 1 июля 2018 года оплата по договору участия в долевом строительстве предусмотрена только в безналичном порядке. Платежи наличными в кассу компании больше не должны приниматься»Что касается ипотечных сделок с эскроу-счетами: покупатель недвижимости может взять ипотеку в одном банке, затем открыть спецсчет в банке, где обслуживается застройщик. Положить на этот счет деньги. Перевод на эскроу-счет может быть и в безналичной форме по заявлению заемщика.

Закрытие счета эскроу осуществляется банком. Застройщик заинтересован в том, чтобы быстрее получить средства с такого счета. А получить их он сможет, только предоставив документы, которые подтверждают ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на один объект долевого участия».