Загородная недвижимость: инвестиционный климакс?

Несмотря на то, что Тюменская область возглавляет общероссийские рейтинги по созданию благоприятного инвестиционного климата на территории, есть и у нас сферы, где не все благополучно. Почему в регионе «провисает» малоэтажное загородное строительство и какие шаги следует предпринять для его развития? На эту тему рассуждает Сергей Шатохин, председатель Правления Ассоциации девелоперов загородного рынка, генеральный директор ООО Консалтинговая Компания «ПРЭФИШ».
Загородная недвижимость: инвестиционный климакс?
Шатохин
Сергей Шатохин,
председатель Правления Ассоциации девелоперов загородного рынка, генеральный директор ООО Консалтинговая Компания «ПРЭФИШ».

Загородная застройка хромает

В перечне отраслей социально-экономического развития есть сфера, которая напрямую влияет на уровень жизненного удобства и сохранения здоровья тюменцев. Это организация масштабного загородного малоэтажного строительства. По данным опросов, более 87% жителей Тюмени хотели бы жить «на природе, на земле», но с комфортом.

Однако, к сожалению, в части организации загородной застройки наша область не может похвастать благополучным инвестиционным климатом. Здесь больше «попахивает» инвестиционным климаксом. Вокруг города сегодня стоят недостроенные коттеджные поселки, тормозится развитие сетей энерго- и газоснабжения, в жутком состоянии подъездные и поселковые дороги. Кроме того, накапливается строительный и бытовой мусор, что, в конечном счете, порождает опасную антисанитарию и экологическую дисгармонию. Есть еще более печальные «картинки», когда владельцы исходных земельных участков их разделяют, делают временные дороги и продают гражданам. А затем рекомендуют им идти в инфраструктурные компании – за технологическим подключением к сетям и в административные органы – за подъездными дорогами, уборкой мусора и ликвидацией полчищ крыс и стай диких собак.

Дачное партнерство

Члены региональной Ассоциации девелоперов загородного рынка, председателем Правления которой я являюсь, считают такую практику недопустимой. Начиная свои девелоперские проекты, мы сразу планируем, кто будет координировать в коттеджных поселках поддержание порядка, чистоты, создание объектов социальной направленности. Здесь возможно позитивное организационное развитие по двум направлениям: а) создание девелопером управляющей компании, которая обеспечивает функционирование и развитие систем жизнеобеспечения кондоминиума коттеджного поселка; б) создание товариществ собственников недвижимости (ТСН), где всю распорядительную работу ведет Правление во главе с его председателем. Причем для второго случая лучший вариант – установка его организационно-правовой формы в виде дачного (садового) партнерства, подробное правовое регулирование создания и деятельности которого дает соответствующий титульный федеральный закон.

Такая организационно-правовая форма важна еще и тем, что позволяет размещать коттеджные поселки на землях с категорией сельскохозяйственного назначения. Нужно лишь изменить их статус в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), например, с СХ-1 на СХ-3(4). Схема развития ситуации по сценарию создания ТСН обеспечивает более высокий уровень финансовой и юридической ответственности девелоперов.

Практика развития загородного малоэтажного жилищного строительства показывает на острую необходимость государственно-частного партнерства в этой сфере.Кроме того, с начала текущего года отменены льготы по процедуре планирования и использования территорий, отводимых под дачные (садовые) общества. Согласно нормам Градостроительного Кодекса РФ, и эти некоммерческие субъекты хозяйственной деятельности теперь обязаны предварительно подготавливать Проекты планировки своих территорий. Поэтому у властей есть возможность перед вынесением на Публичные слушания вопросов об изменении ПЗЗ в части перезонирования территории земельного участия и изменения собственником его разрешенного использования, рекомендовать девелоперу разработать соответствующий Проект планировки. И внимательно вникнуть в предлагаемые решения по сетевому обеспечению коттеджного поселка электроэнергией и газом, снабжению его водой, рассмотреть схему дорожной и социальной инфраструктуры поселка. Таким образом, практика развития загородного малоэтажного жилищного строительства показывает на острую необходимость государственно-частного партнерства в этой сфере – для создания благоприятного инвестиционного климата. Это позволит не только изменить сложившуюся здесь плачевную ситуацию, но и предоставить возможность тюменцам и жителям северных округов получить «крышу над головой». Причем не в городах, где уже сложился явный переизбыток квартирного предложения, а «на земле», где можно приятно отдыхать и производить экологически чистые продукты питания.

Девелоперы-мошенники

К сожалению, сегодня на рынке встречаются девелоперы с «кидальческой» философией ведения этого бизнеса. К примеру, наша компания уже достаточно долго занимается проблемами ТСН «Соловьиная роща», территория которого находится в Кулаковском муниципальном образовании Тюменского района. Владелец земли, которую можно использовать «для ведения личного подсобного хозяйства», поделил ее на небольшие участки, что законодательством разрешается, и продал их 232 человекам. Но категория сельскохозяйственного назначения не позволяет строить здесь жилые объекты. Бывший владелец обманул покупателей, воспользовавшись отсутствием у них правовой культуры. Нам пришлось решать о вопрос о перезонировании территории этого ТСН с СХ-1 на СХ-3 – с разрешенным использованием «для ведения дачного хозяйства».

В настоящее время только вокруг Тюмени обозначилось более 100 крупных (десятки гектаров) земельных участков, которые их владельцы планируют под коттеджную застройку. Если органы власти не будут уделять этим процессам должного внимания, то скоро проблемы «обманутых дольщиков» покажутся мелочью по сравнению с проблемами «обманутых домовладельцев». А такая социальная напряженность при разумном и системном партнерстве муниципалитетов и Ассоциации девелоперов могла бы быть не допущена.

Миллиардная перспектива

Все уровни власти крайне заинтересованы в инвестировании девелоперами и жителями поселков в развитие территорий, в создание на них необходимой инфраструктуры и социальных объектов, так как бюджетных денег всегда не хватает. К тому же построенные объекты недвижимости являются той налогооблагаемой базой, которая во всем развитом мире выступает важным инструментом формирования бюджетов муниципалитетов и государства.

Здесь больше «попахивает» инвестиционным климаксом. Вокруг города сегодня стоят недостроенные коттеджные поселки, тормозится развитие сетей энерго- и газоснабжения, в жутком состоянии подъездные и поселковые дороги.Инвестиционные проекты девелоперского типа имеют и еще одну позитивную бюджетную составляющую. Работающие на региональном рынке загородного жилищного строительства компании могут при благоприятном инвестиционном климате получить в свой хозяйственный оборот миллиарды частных рублей, а это не только будет увеличивать объем налогооблагаемой базы области, но и поспособствует созданию новых рабочих мест на предприятиях строительные материалы, в строительных компаниях, в транспортных организациях региона.

Тюменская область практически всегда был в когорте ведущих регионов России. Те усилия по развитию успешной загородной жилой застройки, платежеспособный спрос на которую уже сформировался в нашем финансово состоятельном регионе, позволят внести достойную лепту в выполнение стратегического поручения президента РФ, прозвучавшего в его последнем Послании Федеральному собранию России, – о полуторакратном увеличении масштабов жилищного строительства в нашей стране. Это будет нашим вкладом в ту гигантскую работу, которую предстоит организовать для реализации данного поручения нашему бывшему губернатору В.В. Якушеву, выдвинутому президентом на должность министра строительства и ЖКХ России.