Декабрь 2019

Светлана Таран

Строительная отрасль: итоги и прогнозы

Строительная отрасль, как лакмусовая бумага, отражает основные тренды в экономике. Переход на проектное финансирование, снижение ставок по ипотеке, рост стоимости квадратного метра – чем еще запомнился 2019 год и чего стоит ожидать уже в ближайшем будущем?
Строительная отрасль: итоги и прогнозы
За 10 месяцев 2019 года увеличение ввода по многоквартирным домам составило 1,9%, а по индивидуальному жилищному строительству – 14,5%, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Об этом рассказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев 6 декабря во время конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2019».

Владимир Якушев_150.jpg
Владимир Якушев,
министр строительства
и жилищно-коммунального
хозяйства Российской Федерации


«Говорить о том, что рост чуть больше 1% – это какая-то глобальная цифра, нельзя. Мы должны быть реалистами. Однако, несмотря на все плюсы и минусы, это положительная динамика. Если говорить о переходе отрасли на проектное финансирование, то можно сказать, что самые страшные прогнозы, которые давались в начале этого года по вводу, не сбылись», – отметил министр. Он добавил, что с 2015 года, когда в стране было сдано 85 млн кв. м жилья, статистика пошла на понижение. 2019-й стал первым годом, когда понижающаяся статистика переходит в рост.

Глава ведомства подчеркнул, что в целом переходный период и адаптация строительной отрасли к новым правилам проходит гладко, но еще существуют сложности во взаимоотношениях банковской отрасли и застройщиков: «Очень много зависит от того, как развит строительный комплекс в том или ином субъекте РФ. В регионах, где слабый строительный комплекс, реформа проблемы обострила». Также сохраняется проблема маленьких строительных компаний, которые не могут получить проектное финансирование. Минстрой России держит эти вопросы на контроле.

Андрей Скосырский_150.jpg
Андрей Скосырский,
коммерческий директор
ГК ЭНКО:


– 2019 год был насыщен событиями. В начале года рынок продолжал расти, но кажется, что это по большей части происходило по инерции. Лето ознаменовалось провалом в продажах и началом перехода компаний на проектное финансирование, а конец года – отсутствием всплеска продаж. Если в конце 2018 года ставки росли, то сейчас мы наблюдаем постепенное снижение (к слову, до исторического минимума). Хоть спрос и не растет, но цена квадратного метра продолжает штурмовать все новые и новые высоты. Очевидно, что это связано не с жадностью застройщиков, а с непрерывно возрастающими затратами как на производство, так и на обслуживание проектного финансирования. Думаю, что 2019 год в целом покажет следующие результаты: квартир будет продано меньше, а совокупная стоимость всех квартир станет выше.

2020 год будет относительно спокойным: не будет резкого роста продаж. Скорее всего, продажи либо немного снизятся, либо останутся на прежнем уровне. С одной стороны, низкие ставки по ипотеке и поддержка государства в виде различных программ, с другой – инфляция в стране ниже 4% годовых прямо указывает на очень низкий потребительский спрос и отсутствие денег у населения на покупки таких дорогих вещей как квартиры и машины. В связи с высокой стоимостью квадратного метра, квартиры будут уменьшаться и дальше. Все это будет продолжаться до того, пока не начнет расти ВВП страны и не стартует экономический рост.

2019 ГОД В ЦЕЛОМ ПОКАЖЕТ СЛЕДУЮЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ: КВАРТИР БУДЕТ ПРОДАНО МЕНЬШЕ, А СОВОКУПНАЯ СТОИМОСТЬ ВСЕХ КВАРТИР СТАНЕТ ВЫШЕ


В целом в Тюмени ситуация лучше, чем в среднем по России. Этому есть несколько объяснений: сбалансированная политика областных и городских властей привела к тому, что население Тюмени активно прирастает не столько за счет увеличения рождаемости, сколько за счет миграции населения из других городов. Прирост в 12 тысяч человек в 2018 году был одним из самых больших среди городов с населением до миллиона человек.  Средний уровень заработной платы находится на одном из самых высоких уровней по стране. Все это позволяет быть в числе первых по объему возводимого жилья в расчете на одного человека.

Андрей Панасюк_150.jpg
Андрей Панасюк,
руководитель
Студии продаж
UP consAllt:

– В 2019 году объем продаж на первичном рынке снизился на 22% (по сравнению с 2018-м). При этом предложение выросло на 17%. По этим двум показателям можно предположить, что в 2020 году нас может ожидать начало профицита нового жилья.

В 2019 ГОДУ ОБЪЕМ ПРОДАЖ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ СНИЗИЛСЯ НА 22%


Есть один интересный момент: в 2019 году средняя цена за «квадрат» выросла на 11-12%. Девелоперы были вынуждены поднимать цену из-за перехода на работу в новых условиях. Спрос на квартиры по этой стоимости есть, поскольку присутствует дефицит готового нового жилья: по большей части сегодня на рынке предлагаются проекты со сроком сдачи 2020, 2021, 2022.

По другим показателям 2019 года: примерно 60% продаваемого ассортимента составили одно-и двухкомнатные квартиры. Учитывая тренд уходящего года – снижение объема продаж – предполагаю, что он сохранится и в наступающем году. Это значит, что в 2020-м спрос сместится в сторону продаж студий и однокомнатных квартир. Отмечу также, что в 2020 году на тюменский рынок выйдет несколько комплексных проектов элитного жилья.

Светлана Утешева_150.jpg
Светлана Утешева,
коммерческий директор
ГК «ТИС»:

– 2019-й стал годом изменений для строительной отрасли России. На мой взгляд, было сразу несколько важных событий и тенденций.

Первое и главное – это переход от долевого строительства на проектное финансирование с применением эскроу-счетов при продаже квартир.  Это нововведение серьезно повлияло на покупательский спрос: в преддверии перемен в первом полугодии 2019 года уровень продаж на первичном рынке значительно вырос. Что касается объема предложений, то он был меньше, чем в предыдущие годы.  Строительные компании не спешили выводить на рынок большое количество новых объектов. Многие выбрали осторожную тактику и выжидали, как будут разворачиваться события и меняться цены на квартиры в условиях проектного финансирования. И это считаю второй важной тенденцией года.


ЗАСТРОЙЩИКОВ ЖДЕТ СЕРЬЕЗНОЕ УСИЛЕНИЕ КОНКУРЕНЦИИ ПО КАЧЕСТВУ ПРОДУКТА


Третьим важным событием на рынке стало снижение ключевой ставки ЦБ с 7,75% в начале года до 6,25% на текущий момент. Благодаря этому ипотечная ставка уменьшилась как минимум на 1,5%.

Четвертый важный фактор, влияющий на рынок – рост себестоимости строительства.  Мы регулярно проводим мониторинг цен на стройматериалы. Мы видим, что с начала 2019 года идет заметное удорожание по таким позициям, как кирпич, бетон, стальная арматура, кабельная продукция. Стоимость материалов напрямую влияет на стоимость квартир. 

Делая прогнозы на ближайшее будущее, предполагаю, что застройщиков ждет серьезное усиление конкуренции в качестве продукта. Компании будут совершенствовать как планировочные решения, так и в целом ЖК – от дворов до инфраструктуры района.

Девелоперам предстоит пройти серьезную оптимизацию бизнес-процессов – причем не только внутри компании, но и в коммуникациях с потребителями. В этой связи будут актуальны новые платформы-агрегаторы, диджитализация и развитие альтернативных каналов сбыта. Таких, например, как Галерея застройщиков.