Декабрь 2019

Марк Шульман

На правах рекламы

Посчитать до рубля: секреты инвестиционного анализа объекта

При покупке коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду владелец хочет знать, сколько он сможет заработать на объекте в дальнейшем. Если руководствоваться примерными подсчетами, то итоговая выгода может оказаться гораздо ниже ожидаемой. Как этого избежать, рассказывает генеральный директор компании «Дан-Ритейл» Валентин Корытный.
Посчитать до рубля: секреты инвестиционного анализа объекта

Валентин Корытный_150 new.jpg
Валентин Корытный,
основатель,
генеральный директор
Агентства недвижимости
«Дан-Инвест»
и консалтинговой
компании «Дан-Ритейл»

– Валентин Маркович, многие собственники коммерческой недвижимости стараются работать с объектом самостоятельно. Сначала ищут подходящий объект, затем подбирают для него арендаторов и ведут управление недвижимостью. Вы одобряете такой подход?

– Это вопрос профессионализма. Если владелец объекта достаточно компетентен в сфере брокериджа, юриспруденции, особенностях работы на рынке и имеет время на все это – вероятно, что он достигнет определенных успехов. Но все же современный подход к коммерческой недвижимости предполагает работу с профессиональными брокерами.

– В чем кроется разница?

– В подходе к делу. Очевидно, что человек, который приобретает объект для последующей сдачи в аренду, планирует получать регулярную и растущую прибыль. Ему важно понять, какие виды бизнеса могут успешно развиваться на тех или иных коммерческих площадях. Брокер сопоставляет задачу клиента с характеристиками рассматриваемых объектов. В основе успешного брокериджа лежит грамотно проведенный анализ инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости.

– Расскажите подробнее: в чем он заключается и как проводится?

– В компании «Дан-Ритейл» за несколько лет разработали собственную методику инвестиционного анализа объекта. Теперь наши брокеры успешно ее используют, продолжая совершенствовать и дополнять. Это постоянная работа, требующая новых вливаний с учетом свежих трендов на рынке коммерческой недвижимости.

Мы сопоставляем множество критериев, которые могут влиять на успешную работу объекта. Например, при подборе объекта для покупки важно оценить квадратный метр. В открытых базах данных много «воды», объявлений-дублей, несуществующих лотов. Наши брокеры видят это каждый день и знают, чему верить, а чему – нет. Затем сравниваем этикетные цены с реальными ценами сделок. Опыт работы у наших специалистов многолетний, они всегда в курсе актуальной информации. Это позволяет нам на данном этапе понять возможную стоимость сделки купли-продажи или аренды.


В ОТКРЫТЫХ БАЗАХ ДАННЫХ МНОГО «ВОДЫ», ОБЪЯВЛЕНИЙ-ДУБЛЕЙ, НЕСУЩЕСТВУЮЩИХ ЛОТОВ


Затем анализируется техническое состояние приобретаемого объекта. Часто некоторые брокеры останавливаются только на этих двух этапах. Но мы идем дальше, потому что на цену и востребованность объекта влияют и другие факторы.

– Например, инфраструктура?

– Безусловно. Профессиональный брокер обязан проанализировать ответы на множество вопросов. На каком расстоянии от объекта находятся остановки общественного транспорта, что это за транспорт? Где находится объект: в центре города или в спальном районе? Близко ли пролегают гостевые маршруты? Удобны ли транспортные развязки? Насколько интенсивен пешеходный и автомобильный трафик в разное время суток и в разные дни недели? Для нас важны все нюансы. Вплоть до того, какое количество светофоров и пешеходных переходов находится в непосредственной близости от приобретаемого объекта. Даже 30 – 50 метров удаленности от остановки или дороги могут влиять на арендную ставку и цену продажи.

– Какие еще факторы вы учитываете?

– Платежеспособность, социально-демографические характеристики местного населения. В Челябинске есть целые микрорайоны новостроек стандартного жилья. Очевидно, что немало квартир куплено в ипотеку. По внутренней статистике нашей компании, в первые 2-3 года после покупки жилья люди активно занимаются его благоустройством. Сколько у этих людей будет свободных денег, на что они готовы их потратить? Это тоже влияет на арендную политику в сфере коммерческой недвижимости. Если свободных денег у людей немного, значит можно рассмотреть варианты с размещением магазинов-дискаунтеров различного формата.

Огромную роль играет и наличие пешеходного или автомобильного трафика. Если вокруг созданы условия для променада, то люди будут этим охотно пользоваться, а заодно совершать различные покупки.


МЫ СМОТРИМ НЕ ТОЛЬКО НА ОБЪЕКТ В МОМЕНТЕ, НО И НА ПЕРСПЕКТИВУ


Также мы обязательно оцениваем внутреннюю и внешнюю миграцию населения. В первом случае человек стремится остаться в своем микрорайоне, меняя свои жилищные условия в рамках него. Во второй ситуации человек совершает переезд в другие районы города, целиком меняет локацию и, возможно, образ жизни.

Есть и другие критерии, которые тоже учитываются в инвестиционном анализе. Мы смотрим не только на объект в моменте, но и на перспективу. Наличие свободных участков под застройку рядом с выбранной недвижимостью, вероятность появления новых жилых или коммерческих зданий, возможность увеличения плотности населения, планируемое возведение ключевых инфраструктурных или социальных объектов в дальнейшем – всё это играет свою роль в развитии территории.

– По сути, все эти факторы так или иначе связаны с покупательским поведением...

– Да. И когда мы ясно это поведение представляем, у нас есть все шансы спланировать успешную сделку с четко прописанными цифрами по доходности. Результатом инвестиционного анализа будет вывод о том, соответствует ли выбранное помещение задачам нашего клиента или нет.

Нами разработан «принцип светофора»: красным цветом маркируются объекты и территории, где не рекомендуется покупать или арендовать недвижимость. Желтым цветом показываются территории, где покупка возможна. Зеленым – рекомендованные к приобретению или аренде объекты.

– В городе масса морально и физически устаревших помещений коммерческого назначения. С ними можно что-то сделать?

– Действительно, даже в центре Челябинска много коммерческих площадей, которые не находят своих покупателей и арендаторов. Им нужна тотальная перезагрузка. Реконцепция позволяет взглянуть на них по-новому. Инвестиционный анализ – это один из инструментов, который помогает понять, что не так с объектом, как его можно улучшить, чтобы получить на постоянной основе стабильных арендаторов или выгодных покупателей. Где-то нужно изучить и пересмотреть товарную матрицу, предложить клиенту новый внешний вид и концепт объекта.


ПРИ УМЕЛОМ ПОДХОДЕ МОЖНО СОЗДАТЬ ЗДОРОВУЮ БИЗНЕС-СРЕДУ, КОТОРАЯ ПОЙДЕТ ВСЕМ НА ПОЛЬЗУ


Например, если пустуют условные 280 квадратных метров –  возможно, есть смысл разбить помещение на несколько небольших объектов и сформировать что-то концептуальное. Скажем, разместить несколько национальных пекарен. При умелом подходе можно создать здоровую бизнес-среду, которая пойдет всем на пользу. Арендаторы будут в плюсе и получат постоянный клиентский поток. Собственник помещения успешно решит свои задачи: ведь очевидно, что при мелкой «нарезке» объекта на несколько площадей ставка аренды будет значительно выше, чем при сдаче крупного помещения одному собственнику.