Май 2019

Татьяна Озорнина

Продажа и покупка квартиры без риелтора: испытано на себе

Два года назад я прошла нешуточный квест: продала квартиру в Москве и купила в Санкт-Петербурге. Сделки проходили параллельно, в течение месяца курсировать между двумя столицами приходилось по несколько раз в неделю. Московский риелтор за сопровождение запросил 200 тыс. рублей, риелтор из Петербурга – 100 тысяч. Я согласилась. Но затем – передумала. Почему это произошло, сколько денег я сэкономила, и на что важно обращать внимание при самостоятельном оформлении сделок?

После ознакомления со стандартным договором стало ясно: риелтор не несет никакой ответственности. Фактически этот специалист, будь то частник или представитель агентства, составляет клиенту компанию на время юридической волокиты. Максимум: разъясняет тот или иной нюанс, отображенный в «сложном» пункте договора купли-продажи. На этом все.

Я приняла решение действовать самостоятельно. Без консультаций специалистов, конечно, не обошлось: на юридическое сопровождение обеих сделок по итогам ушло 26 тысяч рублей.

Продажа

С продажей проблем не возникло. Покупатель нашел квартиру по частному объявлению. В ходе переговоров я предложила заключить сделку без сопровождения агентства взамен на скидку в 20 тысяч рублей. Он согласился: рассказал о хорошо знакомом юристе, специализирующемся на имущественном праве и элитной недвижимости. Знаю, что часть этой суммы покрыла сделанная мной скидка и еще часть – взаимовыгодный бартер.

Юрист отстаивал интересы покупателя, занимался составлением и согласованием договора, обсуждал со мной все спорные моменты. Бонусом я получила консультацию на предмет приобретения новой квартиры – в дальнейшем это спасло от неприятностей.


В ТОТ ПЕРИОД КОЛЛЕГИ ШУТИЛИ: «ЖИВЕШЬ ПО ПРОПИСКЕ – В САПСАНЕ»


Предварительный договор был подписан дома – на этом этапе аренда переговорной не обязательна. Покупатель передал мне 50 тысяч рублей, взяв расписку в их получении. В случае отмены сделки по инициативе продавца задаток возмещается в двойном размере. Если сделка срывается по вине покупателя – вся сумма остается у продавца и не подлежит возвращению. Такие условия – обычная практика.

На согласование предварительного договора ушло более двух недель. Он включал в себя больше параграфов и пунктов, чем договор основной – обеим сторонам было важно, чтобы были прописаны все нюансы предстоящей сделки.

Что важно в договоре купли-продажи, если вы – продавец

  • Способ передачи денег

Деньги могут быть переданы через банковскую ячейку, аккредитив или наличными. Мы выбрали аккредитив. Порядок открытия и закрытия аккредитива в предварительном и основном договорах прописан не очень подробно – это не страшно. Подробные условия будут указаны непосредственно в договоре на открытие аккредитива. Его предоставит банк.

  • Пакет документов, которые продавец обязуется передать покупателю

Помимо обязательных (выписки из домовой книги, ЕГРП и других) покупатель вправе запросить дополнительные документы. В моем случае это был технический паспорт.

  • Срок составления акта передачи

Обычно продавец освобождает помещение через одну-две недели после регистрации права собственности. На момент заключения предварительного договора встречный вариант – «квартира мечты» в Санкт-Петербурге – мной найден не был. Я попросила дать 45 дней. Покупатель пошел на встречу.

Подобные сроки в договоре купли-продажи – редкость. Здесь важен человеческий диалог. В благодарность я самостоятельно получила технический паспорт и несколько раз предоставляла доступ в квартиру архитекторам и специалистам из БТИ – они выполняли замеры для составления плана работ по перепланировке помещения и сносу стен.

Чем хорош аккредитив

Неоспоримый и основной плюс аккредитива – его виртуальность. Деньги вносятся путем перевода с личного счета или внесения наличных. Какое-то время аккредитив закрыт для обеих сторон: открыть его можно только по факту совершения сделки. Никаких ограблений, ключей от ячейки у покупателя или внезапно обнаруженного права доступа у продавца – спокойны все. В конце 2016 года аккредитив в выбранном нами банке обошелся в 7 тысяч рублей, по условиям банковского договора эта сумма была разделена пополам. Переговорные комнаты предоставлялись бесплатно.

Где оформлять

Оформление сделки в МФЦ – это просто, дешево и безопасно. Заключение простой письменной сделки «на коленках» или в специальном центре – мероприятие рискованное и для XXI века не актуальное. Пакет документов подается обеими сторонами, оформление регистрации права собственности занимает порядка 10 рабочих дней. После документы получает новый собственник, присутствие продавца больше не обязательно.

Покупка

Вскоре после получения задатка за московскую квартиру был найден приемлемый встречный вариант. Владелец понравившейся мне квартиры запросил задаток размером 100 тысяч рублей, мы ударили по рукам и назначили дату встречи. Обсуждать нюансы предварительного договора по телефону или электронной почте он отказался: «Составим на месте». На месте что-то пошло не так.

Для контроля за сделкой в Санкт-Петербурге я заранее обратилась к московскому адвокату: когда-то мы работали в одной компании. Речь шла о разовой вычитке основного договора и нескольких консультациях по телефону в непредвиденных ситуациях. Размер вознаграждения – шесть тысяч рублей – определил сам адвокат постфактум.

На просьбу внести в договор пункты о предоставлении справки из психоневрологического диспансера и справки о семейном положении собственник отреагировал бурно. Настаивал на простой письменной сделке, увеличении задатка «хотя бы на 50 тысяч», просил прекратить грузить его бюрократией и уверял, что семейное положение в имущественно-правовых отношениях не важно. Среди копий документов обнаружилась свежая квитанция на оплату коммунальных услуг – долг составлял более 60 тыс. рублей.


ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ СОГЛАШАЕТСЯ НА АДЕКВАТНЫЕ УСЛОВИЯ ПОКУПАТЕЛЯ И НЕ НАСТАИВАЕТ НА ЗАКЛЮЧЕНИИ ПРОСТОЙ ПИСЬМЕННОЙ СДЕЛКИ – СКРЫВАТЬ ЕМУ НЕЧЕГО


По телефону я обрисовала ситуацию адвокату. Он запретил подписывать документы и посоветовал уходить. Таким образом сделка была заблаговременно «сорвана». Поиски возобновились.

Что важно в договоре купли-продажи, если вы – покупатель

  • Сроки предоставления выписки из домовой книги

В идеале на момент подписания основного договора из квартиры должны быть выписаны все жильцы – этот факт подтверждается выпиской из домовой книги. При наличии у собственника несовершеннолетних детей необходимо поднять историю покупки: продажа собственности, приобретенной с использованием материнского капитала, может быть признана незаконной.

  • Список сопутствующих документов

Справка о дееспособности из психоневрологического диспансера запрашивается в исключительных случаях – как правило, их предоставляют собственники пожилого возраста. Здесь есть огромное НО: проблемы с психикой имеют многие люди, включая внешне благополучных и социализированных. Собственник может страдать психическим расстройством, о котором не знает сам, может скрывать этот факт, иметь проблемы с наркотиками или алкоголем. Что бы там ни было – итог один. В случае признания продавца недееспособным в течение трех ближайших лет сделка будет оспорена.

  • Размер задатка

Для квартир стоимостью до 7 млн рублей задаток от 20 до 70 тысяч – самый оптимальный. Это – норма по рынку. Если кажется, что что-то идет не так с самого начала, проконсультируйтесь с адвокатом. Важно понимать: риск получить вместе с квартирой неоплаченные счета за коммунальные услуги вкупе с регулярными визитами банковских коллекторов остается всегда.

Покупка квартиры с обременением – риск?

Не обязательно. В конечном итоге я приобрела квартиру с обременением – в этом, пожалуй, заключался ее единственный недостаток. Как рассказал продавец, внести задаток хотели многие, но услышав слово «ипотека» – сбегали.

Размер невыплаченного долга по ипотеке впечатлял – 75% от общей стоимости квартиры. Страх покупателей в таких случаях вполне понятен – приобретение с обременением неизбежно выльется в дополнительные траты, а передача крупной суммы на погашение ипотеки до регистрации права собственности – немалый риск. Продавец «не донесет» деньги до банка по причине ограбления или блокировки счета, банк, выдавший ипотеку, в одночасье лишится лицензии – теоретически может случиться все, что угодно.

Мы приняли решение погасить ипотеку в день совершения сделки: я лично передала деньги операционисту, предварительно сняв их с личного счета. Документы о закрытии ипотеки были выданы при мне. Банк обязался выдать закладную в течение трех рабочих дней. Оставшиеся 25% от стоимости квартиры ушли на аккредитив. Документы в МФЦ были поданы в тот же день, но в работу не переданы из-за отсутствия закладной.

Продавец был заинтересован в скорейшем завершении сделки и в дальнейшем лично контролировал передачу закладной в МФЦ. Оперативная выдача закладной банком не менее важна и для покупателя: этот момент важно не упустить.

Резюме

Не бойтесь отказаться от услуг агента: он не застрахует от дополнительных трат и не поможет в решении по-настоящему спорных ситуаций. Найдите юриста с хорошими рекомендациями для разовых консультаций – в эпоху Facebook сделать это не сложно. Используйте для поиска личные связи – сарафанное радио актуально как никогда.

Не скупитесь на гонорары. Так или иначе, вы уже сэкономили сотни тысяч рублей, а труд опытного юриста должен быть достойно оплачен – даже если речь идет о 15 минутах его рабочего времени.

Обращайте внимание на историю приобретаемой недвижимости, на семейное положение и состояние здоровья собственника. Убедитесь, что несовершеннолетние дети выписаны из квартиры в соответствии с требованиями закона и без нарушения чьих-либо прав.

Покупаете вы или продаете квартиру – не позволяйте собой манипулировать. Никогда и ни при каких обстоятельствах не подписывайте документы на «авось». Доверяйте собственной интуиции. 

Калькулятор
Аренда банковской ячейки или открытие аккредитива – от 1000 до 8000 руб.
Инкассаторские услуги (если фигурирует кэш) – от 40 000 руб.
Получение справки об отсутствии брака или оформление разрешения супруга на сделку в нотариальной конторе – от 500 до 5000 руб.
Услуги МФЦ – до 2000 руб.
Технический паспорт – до 1500 руб.