Богдан Логинов

Дмитрий Изосимов

Нововведения 2018: страхи застройщиков

С 1 июля 2018 года вступит в силу часть поправок к Федеральному закону 214, которые могут серьезно повлиять на строительную отрасль. Застройщики опасаются, что в худшую сторону, хотя основная цель законодателей – защита прав дольщиков и улучшение качества строительства. За круглым столом ситуацию обсудили представители тюменских застройщиков, девелоперов, а также чиновники.
Нововведения 2018: страхи застройщиков
По полочкам грядущие нововведения, а также их возможные последствия для застройщиков, в своем выступлении разложил Андрей Скосырский, председатель Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).
Андрей Скосырский,
председатель Тюменского отделения
Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)

1. Компенсационный фонд

Это изменение, по мнению эксперта, самое позитивное. Застройщик будет обязан перечислять 1,2% от стоимости каждого заключенного договора в федеральный страховой фонд, который выступит своего рода «подушкой безопасности» для рынка. Если какая-либо строительная компания не достроит объект, фонд либо будет его достраивать, либо выплачивать денежную компенсацию дольщикам. Схема должна заменить не оправдавшую себя систему страхования: ни один из домов, которые были застрахованы в страховых компаниях, не был достроен. Компенсационный фонд Скосырский сравнил с принципом работы Агентства по страхованию вкладов в банковской системе, которое хорошо себя зарекомендовало: сегодня люди спокойно размещают в банках суммы до 1,4 млн рублей. Новые правила распространяются на дома, которые начали строиться после ноября 2017 года.

2. Опыт – не менее 3 лет

Согласно поправкам в закон, новые дома будут строить только те компании, у которых опыт работы на рынке не менее 3 лет. С одной стороны, хорошо – останутся лишь серьезные и крупнейшие застройщики, с другой – может произойти определенная монополизация рынка. А это приведет к росту цен и снижению качества строительства.

3. Наличие 10% от стоимости объекта

Одно из самых ощутимых нововведений для застройщика. Требование о наличии на счету компании 10% средств от стоимости объекта до начала строительства. То есть, если дом стоит 500 млн, то 50 млн должны быть размещены на счете в банке. Причем для застройщика это должен быть единственный счет. Деньги будут заморожены до момента ввода объекта в эксплуатацию. Требование опять же вызовет уход с рынка небольших небогатых компаний, у которых нет таких средств.

4. Счета эскроу

Если раньше дома строились благодаря средствам дольщиков, то с 1 июля 2018 года деньги будут размещаться на спецсчете в банке. Застройщик их не увидит, пока дом не будет сдан. В этом –  гарантия того, что все они сохранятся. При этом банки будут кредитовать строителей под 7-8% годовых, но это в любом случае должно привести к удорожанию себестоимости жилья.

Если дом не будет достроен, банк возвратит деньги дольщикам. Если у банка отберут лицензию, компенсировать вложения граждан предстоит Агентству по страхованию вкладов. В конечном итоге схема с использованием счетов эскроу, по задумке законодателей, должна привести к исчезновению понятия «обманутых дольщиков». В 2020 году долевое строительство отменят.

5. Уставной капитал

Требования к размеру минимального уставного капитала для застройщиков также могут привести к уходу с рынка небольших компаний. При этом размер напрямую зависит от площади планируемого объекта. К примеру, если застройщик хочет построить дом на 500 тысяч кв. м, то у него должен быть уставной капитал как минимум 1,5 млрд руб. Один из вариантов удержаться на рынке для «малышей» – строительство небольших домов. Либо – поручительства от других крупных компаний.

6. Одно разрешение – один участок

Обычная практика, когда компания могла получить разрешения на целую очередь домов, с 1 июля 2018 года не «прокатит». Пока застройщик не сдаст целиком весь дом, не сможет взяться за другой в этом районе. По мнению РГУД, это, во-первых, может сказаться на затягивании сроков строительства микрорайонов, во-вторых, ограничит возможности комплексного развития территорий, и, в-третьих, опять же приведет к удорожанию жилья.

Мнения

Дмитрий Панов,
председатель комитета по жилой недвижимости РГУД, Санкт-Петербург:

– В строительной отрасли сегодня заняты 2,5 млн человек, это 270 тысяч компаний. Наряду с недвижимостью сектор составляет более 14% от ВВП страны. Но из-за поправок в 214 ФЗ 30% компаний вынуждены будут уйти с рынка. Отказ от «долевки» повысит стоимость кв. метра более чем на 10%. Также нелогично, что для одного объекта будет выдаваться одно разрешение на строительство.

Девелоперскому сообществу страны следует разработать консолидированную позицию, составить список новых поправок, которые помогут отрасли, и успеть внести в закон.

Олег Касьянов,
вице-президент Объединения риелторов Тюменской области:

– Лет через пять, после принятия поправок, отрасль ожидают большие изменения. Сегодня в стране всего порядка 3% обманутых дольщиков, по сути, цифру можно отнести к погрешности измерения. Стоит ли ради этого перестраивать рынок? Дольщики вряд ли выиграют от нововведений, поскольку стоимость квадратного метра вырастет. Выиграют только банки, которые будут участвовать в программе счетов эскроу.
 

Вадим Ряска,
начальник отдела государственного контроля
в области долевого строительства многоквартирных домов,
заместитель начальника Главного управления
строительства Тюменской области:

– Задача нововведений, во-первых, уйти от прямого финансирования строительства домов со стороны дольщиков – к проектному финансированию. Во-вторых, отказаться от госконтроля за деятельностью застройщиков, поскольку работать они будут с банками. Не думаю, что рынку грозит массовый уход игроков, изменения в законодательстве происходят регулярно, и всегда к ним удается приспособиться. Серьезных потрясений в строительной отрасли никто не допустит!.

Организатором мероприятия выступила Группа компаний ТИС.