Анна Морозова

Дмитрий Изосимов

Итоги 2017: тюменские девелоперы ожидали худшего

Год Красного Огненного Петуха для тюменского рынка недвижимости заканчивается в целом неплохо – самые пессимистичные прогнозы и настроения, к счастью, практически не сбылись. Впрочем, расслабляться девелоперам не приходится, борьба за каждого покупателя разворачивается нешуточная.

Чем запомнился уходящий год рынку недвижимости? NB Life представляет основные тенденции 2017-го, а также ожидания и перспективы 2018-го.

Итоги 2017: тюменские девелоперы ожидали худшего

* 2017-й год прошел под знаком ипотеки. Рекордное снижение ипотечных ставок стало драйвером развития строительной отрасли и позволило многим застройщикам выдержать запланированные объемы продаж. 7,4% – именно столько стоит сегодня ипотека на новостройки в Сбербанке. Готовое же жилье – 8,5%-8,9%. Еще в феврале 2017 г. это было 10,9 и 12,25%, соответственно. «О таких ставках было сложно даже подумать два-три года назад», – отмечают аналитики. Интересно отметить, что покупатель не сразу отреагировал на снижение ипотечных ставок и лишь с августа, когда ставки достигли исторического минимума, количество сделок по ипотеке начало увеличиваться. Всего же, по экспертным оценкам, доля ипотечных сделок составляет не менее 30% от общего объема. 

* Безусловным лидером ипотечного кредитования в этом году стал Сбербанк. Буквальные итоги года в цифрах подводить еще рано, но отрыв от конкурентов весьма значителен. Помимо непосредственно привлекательных ставок банк сделал серьезный рывок в развитии сервисов (электронный документооборот, безопасные расчеты, привлекательные условия по страхованию жизни заемщика и т.д.). 

* Год стал рекордным по количеству проданных квартир на «первичке». 

– Еще нет общих цифр, но за 11 месяцев прирост, в сравнении с 2016-м, составил 12%. Тюменская Домостроительная компания, одна из лидеров рынка новостроек по количеству проектов, продала за год почти 13 многоквартирных домов. Это серьезный объем, – говорит Андрей Панасюк, генеральный директор консалтинговой компании «UP ConsAlt». 

53 тысячи рублей – средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в г. Тюмени

* Впрочем, несмотря на драйвер в виде рекордно низкой ипотеки, спад на рынке недвижимости все же есть. И, по сравнению с прошлыми годами, довольно значительный. По предварительной оценке «UP ConsAlt», в этом году в эксплуатацию будет введено чуть более 700 тыс. кв. м. жилья в многоквартирных жилых домах. Для сравнения – в 2016-м всего по Тюменской области (без учета автономных округов) ввели в эксплуатацию 1 млн 683 тыс. кв. м. Текущий спад, как считают эксперты, был заложен еще в 2015-м, тогда лишь немногие из застройщиков рисковали начинать новые проекты. 

* В связи с этим рынок уже столкнулся с определенным дефицитом предложения «первички», особенно на стадии сдачи в эксплуатацию. Дефицит неминуемо вызовет рост цен, хотя и незначительный. 

– Уже сейчас застройщики осторожно прощупывают рынок, поднимая цены на квартиры, в среднем на 20-50 тысяч рублей. Хотя объективно покупатель не готов к росту цен, это безусловно, – замечает Светлана Молодкина, независимый аналитик рынка недвижимости.

* В 2017-м году зафиксирована смена покупательских предпочтений. Стремительно (за год в два раза) теряет популярность малогабаритное жилье, так называемые студии, спрос смещается в сторону двухкомнатных квартир. Если в начале года доля сделок по ним составляла 28%, то сейчас она составляет 34%, в общей же базе выставленных на продажу объектов доля двухкомнатных квартир – не менее 30%. 

* Продолжает стагнировать рынок вторичного жилья, и если «хрущевки» дешевеют уже несколько лет, то сейчас тяжело найти покупателя и на квартиры 121 серии, 86 серии и прочих советских типовых проектов. 

– Сегодняшние покупатели определенно предпочитают новое жилье, его плюсы в их представлении перевешивают такие минусы как отсутствие школ, детских садов, транспортной доступности и т.д., – говорит Ирина Семенова, руководитель подразделения риелторской компании «Адвекс,Т».   

* Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в г. Тюмени на декабрь 2017-го года составляет 53 тысячи рублей. 

* 2017-й окончательно зафиксировал стремление застройщиков использовать свои ресурсы максимально точно и эффективно. Еще несколько лет назад к проработке концепций проектов девелоперы подходили с формальной точки зрения, сегодня же анализ начинается со стадии земельного участка. Девелоперы практически не имеют права на ошибку, любой промах в проекте бьет по их же карману. 

* В 2017-м в Тюмени появился новый формат привлечения покупателей, т.н. «флэш-офисы», когда застройщики и риелторы в кооперации продвигают и рекламируют объекты в торговых центрах. По словам Ирины Семеновой, «флэш-офисы» довольно быстро набрали популярность, это выгодно и застройщику, который получает контакты, и риелтору, который набирает и расширяет таким образом клиентскую базу.

    

Объемы ввода жилья застройщиками в г. Тюмени в 2017 году, кв. м

ПРОГНОЗЫ НА 2018-Й

 

* На рынок будет выведен новый для Тюмени формат жилья – апартаменты. Уже сейчас в стадии активной застройки проект апарт-отеля в историческом центре города (девелопер – холдинговая компания «Сибинтел»), в стадии освоения участка проект общественного жилого комплекса в районе ТРЦ «Панама» (девелопер – группа компаний «ТИС»), участок под апартаменты на ул. Челюскинцев задекларирован у АО «2Мен Девелопмент». Найдет ли формат апартаментов своего покупателя, какой будет реакция рынка – покажет следующий год.            

* Эксперты рынка не ожидают каких-либо серьезных потрясений, а наоборот, рассчитывают на спокойно-стабильную работу всех его участников.

* Год 18-й пройдет под знаком перехода от финансирования девелоперских проектов за счет дольщиков к проектному (банковскому) финансированию. Вероятно, к концу этого года уже будет принята и обнародована дорожная карта по отмене долевого строительства. Тема настолько серьезна и обширна, что NBLife наверняка будет к ней возвращаться в течение всего года.