Разворот к росту экономики

На форуме «Инновации рынка недвижимости», который прошел в Сочи, обсудили краткосрочные и долгосрочные тренды отрасли. В частности, своим анализом ситуации и прогнозом на ближайшее будущее поделился Вячеслав Романов, старший аналитик Sberbank CIB. Эксперт рассказал как в целом об экономических тенденциях, так и об их влиянии на рынок жилья в России.

Вячеслав Романов,
старший аналитик, директор Сбербанк CIB





Инвестировать в российские активы

2017 год для нас – разворотный. Экономика вернулась к росту, во многом стимулом этого стало импортозамещение. Но мы, как страна, пока не нашли достаточного количества идей по долгосрочному подъему экономики.

В 2017 году одни отрасли выросли на 5%, другие – упали. Кстати, строительство пока падает – на 1,4%. Инфляция в 2017 году составила 2,5% – минимальное значение за все время нашей рыночной экономики. В это число трудно поверить, если мы вспомним показатели инфляции, которые были ранее – 10, 20, 50%. Результат достигнут в основном благодаря политике Центробанка и отчасти тому, что в 2017 году у нас был очень хороший урожай (овощи и фрукты дешевели).

Давайте посмотрим на прогнозы. ЦБ говорит, что его цель по инфляции – 4%, она достигнута, а целевая ставка – это инфляция + 2-3%, то есть 5-6%, сейчас ставка 7,75. И это позволяет нам предположить, что ставка продолжит опускаться, хотя и более медленными темпами, чем в прошлом году. В 2017 году она снизилась с 10 до 7,75%. Кроме того, начиная с 2018 года в стране действует новое бюджетное правило, призванное снизить влияние нефти на курс рубля. Если нефть дорожает, то Минфин начинает покупать все больше и больше долларов. Нефть у нас может колебаться от 45 до 70 рублей за баррель, а курс национальной валюты при этом будет меняется всего лишь, к примеру, на 4-5 рублей. Что очень немного.

Можно с разных точек зрения рассуждать о правильности такого решения, но стабильность рубля заставит людей, которые измеряют свои доходы и состояния в долларах, инвестировать в российские активы. Например, жилую недвижимость. И это будет позитивным моментом для рынка.

Деньги есть

Немного про зарплату. Она начала расти еще в середине 2017 года, и это подтверждает факт – экономика вернулась к росту. В 2017 году мы наблюдали, что люди стали меньше сберегать. Причина – в увеличении кредитной нагрузки. Ипотека как росла, так и растет, но у нас увеличился интерес к другим банковским продуктам – это потребительское кредитование, автокредитование и др. Это говорит о том, что люди более оптимистично смотрят в будущее и готовы брать на себя некоторые обязательства по займам. В нашей экономике очень мало инвестиционных возможностей, в том числе и для частных лиц. У людей есть деньги, но они не знают, куда их положить

Депозиты – другой важный драйвер для понимания рынка жилой недвижимости. С 2006 по 2017 годы они росли, немного падали в кризис 2008 года и 2014 года, но в целом тренд восходящий. За последние годы депозиты росли со скоростью 20%. При уровне роста номинальной зарплаты в 7% факт достаточно интересный. Он является отражением того, что в нашей экономике очень мало инвестиционных возможностей, в том числе и для частных лиц. У людей есть деньги, но они не знают, куда их положить.

Но по мере снижения и депозитных ставок всё больше людей начнут задумываться: стоит ли держать деньги в банке под 4%, если можно купить недвижимость, которая будет давать 5-6%. И, конечно, налицо рост ипотечного кредитования. В 2017 году мы, наконец-то, превысили темпы выдачи, которые были в 2014 году. Объем вырос примерно на 30%.

Интерес к покупке жилья растет

Переходим непосредственно к трендам в недвижимости. Если вспомнить, что у нас спрос после кризиса упал на 20%, а предложение не меняется, то получается, 30 миллионов квадратных метров не нашли своего покупателя. Число сопоставимо с 9 месяцами продаж, это такая условная оценка лишних квартир, которые рынку нужно переварить.

Когда в развитых странах анализируют рынки недвижимости, все понимают, что это очень сложно делать, потому что цикл производства продукта – 2-3 года, и всегда оценивают разные показатели. Начинают с числа разрешений на строительство. К сожалению, государство эти данные не раскрывает, но исследовательская группа единого реестра застройщиков провела свои расчёты. В 2017 видим снижение на 30%. Это говорит о том, что наконец-то застройщики начали реагировать на подвижность спроса, объём непроданных квартир и взялись корректировать свои планы. Возможно, через 2-3 года это даст свои плоды, и рынок будет стремиться к балансу.

При избыточном предложении возникает вопрос – упадут ли цены. Они сильно не упали. К сожалению, у нас нет индекса, который отражал бы стоимость кв. метра в новостройках России, поэтому мы смотрим на столичный рынок. По данным Домофонда, за 2017 год цены упали на 3-4% – приличный результат для текущего состояния рынка. Учитывая, что номинальные зарплаты выросли на 7-8%, а цены на недвижимость немного упали, у людей появляются доступные средства, плюс – низкая ставка по ипотеке. В итоге все новые слои населения решаются на покупку жилья.

На рынке недвижимости у нас не было присутствия государства все 25 лет развития рыночной экономики, но теперь оно появилась. Регулирование усиливается. Через эту ситуацию прошли многие отрасли, и она ведет к тому, что консолидация будет ускорена.

P.S. Организатор ежегодного мероприятия – «Сбербанк».