Анна Морозова

Квартиры в Тюмени «усыхают»

2016-й год для тюменского рынка недвижимости оказался неожиданно противоречивым – уменьшение доходов населения и снижение объема продаж соседствовали с очередным рекордом по вводу квадратных метров в эксплуатацию и растущими объемами ипотеки со все более ухудшающимся «портретом» потенциального заемщика. Как девелоперы Тюмени приспосабливаются к новой экономической реальности, каковы их планы и ожидания, чего в целом ждать рынку жилья – читайте в обзоре NB.
Квартиры в Тюмени «усыхают»

Продать тяжело, купить невозможно

Спрос на жилье за последние два года снизился, активность потенциальных покупателей уменьшилась в разы – об этом говорят практически все игроки рынка недвижимости, как первичного, так и вторичного. Цифры, правда, называют разные – от 15 до 30%. Основных причин три: падение доходов населения, по-прежнему дорогая ипотека и так называемое «качество заемщика», которое продолжает ухудшаться. По данным Счетной палаты РФ, потребительский уровень расходов за 2016 год сократился на 5,3%, а Росстат зафиксировал 26 месяцев неуклонного падения уровня доходов населения (последний раз рост был отмечен в октябре 2014 года). Ипотека, даже под 10% годовых, с более лояльными условиями по первоначальному взносу и упрощающейся системой оформления займа, все равно остается недоступной для большинства потенциальных заемщиков. Чье «качество», выражаясь банковским языком, продолжает ухудшаться – за счет невозможности официального подтверждения доходов и уже имеющегося кредитного бремени.

«На рынке «вторички» ситуация еще более впечатляет – буквально за год количество выставленных на продажу квартир увеличилось  вполовину».

Все это, по наблюдениям аналитиков, ведет к явному затовариванию рынка – по данным консалтинговой компании UP ConsAllt, к декабрю 2016-го общее количество продаваемых квартир на первичном рынке жилья Тюмени составляло 13 134 шт., реализовано же было 1214 шт. Всего лишь десятая часть от произведенного! Впрочем, на рынке «вторички» ситуация еще более впечатляет – буквально за год количество выставленных на продажу квартир увеличилось вполовину, и сейчас в открытом предложении находится порядка 16 100 объектов.

– Важно отметить, что основной прирост ассортимента связан с так называемой «новой вторичкой», т. е. люди избавляются от того, что купили буквально 3-5 лет назад, – говорит Светлана
Молодкина, независимый аналитик рынка недвижимости.


Не декларировать, а работать

Наличие «квартирных» запасов, конечно же, негативно сказывается в целом на рынке – вкупе со снижением покупательской активности и спроса застройщик вынужден отвлекать ресурсы на содержание непродающихся квартир. Однако это же заставляет застройщиков работать по-новому. Действительно работать, а не декларировать.

– Мы (ГК «ТИС») уже несколько лет в своей деятельности следуем формуле Льюиса Кэрролла – чтобы двигаться вперед, надо бежать в два раза быстрее. Это касается и маркетинга, и самого процесса строительства. Раньше, например, инновационный комитет, который есть внутри компании, собирался раз в квартал, а теперь проводим его еженедельно, – отмечает Светлана Утешева, коммерческий директор группы компаний «ТИС».

Точно также могут сказать о себе и прочие ведущие игроки первичного рынка недвижимости Тюмени – чтобы остаться в рейтинге, не сбавить обороты и не потерять покупателя, им сегодня приходится проделывать гигантскую работу.


«Фишки» для покупателя

Чем же и как застройщики привлекают покупателя, чьи финансовые возможности уменьшились в разы? Во-первых, существенным изменением квартирографии, все большим уходом в эконом-
сегмент и повышением качества этого сегмента. Средняя площадь квартир  в Тюмени «усыхает» уже последние три года, в 2016-м это явление укрепилось. Так, если в первом квартале 2016-го средняя площадь предлагаемой застройщиками квартиры составляла 55,6 кв. м, то к 4-му она снизилась до 54, а к январю 17-го стала меньше еще на один метр и составила 53,1. Впрочем, аналитики отмечают, что уменьшая площади квартир, застройщики стали более продуманно подходить к планировке пространства. Практически все игроки рынка стремятся к эргономичности и максимальному удовлетворению потребностей покупателя, пусть даже в меньшем метраже. Так, например, в жилом комплексе «Акварель» очень хорошо «разошлись»  квартиры площадью 28 кв. м, т.к. по планировке это вполне симпатичная 1-комнатная квартира с полноценной кухней, санузлом, большим окном и чистовой отделкой. Пробуют новый формат и явные лидеры рынка – например, девелопер «ЭНКО-Групп» в новой очереди ЖК «Преображенский» запроектировал студии площадью 19,1 кв. м по 990 тыс. рублей каждая (правда, таких студий всего 6 шт. – эксперимент, видимо). И это, по словам Вадима Толчеева, PR-директора «Энко-Групп», «идеальный вариант для тех, кто хочет купить себе небольшую квартиру в нормальном ЖК, а не в «неопансе», особенно для молодых». По наблюдениям застройщиков, сегмент эконом-жилья сегодня наполняется все большим количеством элементов, повышающих качество жизни.

– Так, например, улучшается черновая отделка – причем это массовое явление, а не единичные случаи. Появляются закрытые территории и видеонаблюдение. Всего этого в эконом-классе раньше не было, но требования времени и покупателей меняют психологию застройщиков, – считает Светлана Утешева.

Во-вторых, избавляться от остатков на складах застройщики спешат с помощью разнообразного арсенала маркетинговых акций и предложений. Если еще три года назад акции приурочивались к какой-либо дате/празднику либо были тематическими, то сегодня получить акционную скидку можно круглогодично, ежемесячно и ежедневно. В результате у многих застройщиков в 2016-м году больше половины сделок пришлось на скидочные акции и спецпредложения, а размер скидок в среднем достигал 15%.

– Мы практически каждые два месяца продумываем акции для стимулирования продаж, даем бонусы клиентам, которые покупают у нас не первый раз, активно используем рассрочку, – говорит Татьяна Калитовская, руководитель отдела продаж АО «Жилье-2000» (активно застраивают район Московского тракта – ЖК «Первый Плехановский», ЖК «Парковый». – Прим. авт.), и добавляет: – В районе Московского тракта дефицита предложения нет, поэтому решающим фактором для покупателей становится цена. Чем она ниже, тем выше шансы продать квартиру.

С Татьяной соглашается и Полина Иванкова, руководитель отдела продаж и маркетинга ФСК «Запсибинтерстрой»:

– Застройщики стали очень гибкими по отношению к стоимости недвижимости, скидки дают все, и это работает больше как психологический фактор.

В-третьих, застройщики постепенно склоняются к внедрению собственных финансовых схем в помощь покупателям, раз уж ипотека многим не по силам. Так, неплохой результат показала «Жилищная программа» ГК «ТИС», внедренная в середине прошлого года.

– Около 50% всех продаж в сегменте эконом-класса у нас проходит именно по этой программе, – утверждает Светлана Утешева. – Условия просты – это покупка квартир в рассрочку на 3 года, с первоначальным взносом 30% и ежеквартальными платежами – и особенно подходят тем, кто никак не может «вписаться» в жесткие банковские регламенты по подтверждению доходов.





   И все же рынок жилья в 2017-м замедлит развитие. Да, речь не о стагнации и уж тем более не о полной остановке проектов, но существенного снижения не избежать. На это настроены и власти – на одном из официальных мероприятий Андрей Басов, заместитель главы Главного управления строительства (ГУС) ТО заявил о том, что план по вводу жилья на 2017 год составляет 1 млн 400 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2016-м году в Тюменскойобласти ввели в эксплуатацию 1 млн 683 тыс. кв. м, в 2015-м этот показатель составлял 2 млн 83 тыс. кв. м, в 2014-м – 1 млн 767 тыс. кв. м. На это настроены и девелоперы – большинство из них в 2017-м намерены закончить строительство начатых объектов, и лишь единицы заявляют о старте новых проектов. Так, например, новый общественно-жилой комплекс будет строить группа компаний «ТИС» в районе ТРЦ «ПА-НА-МА» (1 Заречный мкрн.), с новым проектом в сегменте «эконом» выйдет на рынок ФСК «Запсибинтерстрой», весной начнутся активные продажи объектов в девелоперском проекте «апарт-отель» ХК «Сибинтел», продолжится застройка Московского тракта, рядом компаний запланировано активное освоение района Мыс.