Заработать на имуществе: риски для «физиков»

Например, у вас в собственности есть нежилое помещение, которое вы сдаете в аренду. В случае его продажи служба регистрации прав и сделок с недвижимостью передает сведения об отчуждении имущества в налоговую. Налоговая инспекция выходит к вам на выездную налоговую проверку физического лица и путем определенных мероприятий налогового контроля (осмотры, допросы, истребование документов и т.д.) доказывает использование имущества в предпринимательстве и периодическое получение дохода.

Понятия переквалификации в Налоговом кодексе нет. Право самостоятельно осуществить изменение юридической квалификации сделок, статуса и характера деятельности налогоплательщика закреплено за налоговыми органами в подп. 3 п. 2 ст. 45 НК РФ. 

Какие же оценочные критерии использует налоговая инспекция и суды? 

• если помещения нежилые, то они изначально не предназначены для использования себя и членов своей семьи;
• целью приобретения являлось получение дохода от их использования;
• сдача помещений в аренду носила длительный и систематический характер либо было несколько сделок по реализации объектов недвижимости;
• если по итогам реализации имущества не была получена прибыль, это не будет принято в качестве довода, поскольку, как указал суд в Постановлении АС ЗСО от 24.04.2017 по делу А70-8178/2016, извлечение прибыли является целью предпринимательской деятельности, а не ее обязательным результатом;
• также налоговой инспекцией и судами будут рассматриваться такие обстоятельства: как в статусе физического лица или ИП приобреталось помещение, с личных лицевых счетов или расчетных счетов ИП производились расчеты с продавцом и покупателем имущества, кто подписывал договоры аренды, кого указывали арендаторы в качестве получателя дохода при составлении налоговой отчетности и т.д^*. 

Доначисление НДС и НДФЛ 

Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя на УСН, при реализации имущества, которое используется в предпринимательской деятельности, автоматически является плательщиком общей системы налогообложения. То есть с полученного от реализации имущества, используемого в предпринимательской деятельности, будут доначислены НДФЛ (13%) и НДС (20% с 01.01.2019). Конечно, если вы приобретали имущество у юридического лица и предоставите счет-фактуру, эта сумма будет учтена в составе вычетов, так же, как и расходы на фактическое приобретение либо профессиональный имущественный вычет в размере 20% при расчете НДФЛ. 

С 25.01.2019 года в Налоговый кодекс РФ внесены изменения, согласно которым НДФЛ не нужно платить при продаже следующего имущества, используемого в предпринимательской деятельности: 

• квартир, приобретенных после 01.01.2016, если период владения 5 лет и более;
• транспортных средств, если период владения более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). 

Либо можно воспользоваться вычетами на фактическое приобретение, подтвердив их документами (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Но на коммерческую недвижимость (нежилые помещения) это изменение не распространяется! Более того, с самих арендных платежей также возможно доначисление НДС (Определение ВС РФ от 20 июля 2018 г. N 16-КГ18-17).

Семейный бизнес 

Отдельного внимания заслуживает дарение либо раздел имущества супругов-предпринимателей. Да, по нормам Семейного кодекса РФ, имущество супругов является совместно нажитым имуществом. Однако, несмотря на это, налоговые органы и судьи считают, что передача права собственности на имущество, используемое в предпринимательстве на безвозмездной основе, является объектом налогообложения НДС в силу ст. 146 НК РФ.

ЕСЛИ ИМУЩЕСТВО ИСПОЛЬЗУЕТСЯ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ТО НЕОБХОДИМА РЕГИСТРАЦИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА В КАЧЕСТВЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Поскольку нормы семейного законодательства правила определения дохода от предпринимательской деятельности не устанавливают (Решение АС Свердловской области от 12.07.2018 по делу № А60-26621/2018, оставлено без изменения Постановлением 17 ААС от 04.10.2018).

Поэтому если имущество используется в предпринимательской деятельности, то необходима регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения. Если вам уже вменили НДС, то вы вправе воспользоваться льготой по ст. 145 НК РФ, согласно которой налогообложения по НДС можно полностью избежать. При условии, что выручка не превышает 2 млн. руб. за три предшествующих месяца. Либо необходимо доказывать отсутствие ведения предпринимательской деятельности с использованием этого имущества.