Сентябрь 2019

Илья Сазонов, юридическая компания «Капитал Консалтинг»

Строительный рынок ждет монополизация

В 2018 – 2019 годах Федеральный закон 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве» претерпел значительные изменения, которые коснулись застройщиков и покупателей жилья в новостройках. О том, как отразятся нововведения на рынке недвижимости и его игроках, и повысится ли стоимость квадратного метра, NB Life рассказал Илья Сазонов, генеральный директор юридической компании «Капитал Консалтинг».
Строительный рынок ждет монополизация
Илья Сазонов_150.jpg
Илья Сазонов,
генеральный директор
юридической компании
«Капитал Консалтинг»

Ключевая проблема на рынке долевого строительства – уклонение застройщика от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денег. Практически во всех регионах страны происходили подобные случаи. В связи с этим дольщик оставался без денег и квартиры, а иногда еще и с долгами по ипотечному кредитованию. Также на рынке есть достаточное количество заведомо несостоятельных или недобросовестных компаний-застройщиков, которые расходуют средства дольщиков на цели, не связанные со строительством.

Долевое строительство канет в лету

Основная цель нововведений – решить проблему обманутых дольщиков. Государство планирует постепенно отменить долевое строительство и заменить его проектным финансированием. Тем самым законодатель хочет защитить права дольщиков и сделать рынок более надежным.

Новые требования к застройщикам снимут для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Если застройщик не исполнит обязательство, гражданин сможет получить свои деньги обратно, и это избавит его от долгосрочных и не всегда эффективных судебных разбирательств. 

Одна из проблем заключается в том, что многие застройщики получили разрешения на строительство заблаговременно до того, как были приняты данные изменения и тем самым накопили ряд будущих проектов, которые позволят еще долго работать по старым правилам.

Монополизация рынка

Все изменения могут спровоцировать заметный рост себестоимости одного квадратного метра жилья. Появляется риск роста цен на недвижимость на первичном рынке, либо снижение доходности строительных компаний, при этом нужно учитывать ценообразование рыночной ситуации, финансовую модель проекта, спрос и платежеспособность населения.

Отчисления застройщиков в Фонд защиты дольщиков будут повышены в несколько раз от стоимости каждого договора долевого участия. Изменения устанавливают максимальный метраж квартиры, за которую гражданин вправе получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Государство вернет средства только за 120 кв. м недостроенного жилья, таким образом, оказались частично защищены владельцы элитных квартир, метраж которых более 120 кв. м.

 

ОТЧИСЛЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ В ФОНД ЗАЩИТЫ ДОЛЬЩИКОВ БУДУТ ПОВЫШЕНЫ В НЕСКОЛЬКО РАЗ ОТ СТОИМОСТИ КАЖДОГО ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

 

В связи с существенными изменениями правового регулирования осуществление строительной деятельности останется приемлемым для крупных, финансово устойчивых компаний, малые и средние участники рынка не смогут адаптироваться к новым требованиям, что может привести к монополизации рынка.

Контроль со стороны банков

Если застройщик привлекает деньги дольщиков в пределах нескольких разрешений на строительство, то должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме бухгалтерскую отчетность и информацию по проектной документации.

Банки будут осуществлять контроль по каждому платежу застройщика, также у них появится возможность проверять связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ и т.д. В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений банк будет обязан сообщить в надзорный орган, тем самым государство возлагает на банки ответственность за устойчивость застройщика и ход строительства.

Ранее практиковавшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала, не помню случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков.

Эскроу-счета

Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование эскроу-счетов.

Escrow – это специальный счет, предусматривающий выплату денежных средств стороне сделки при наступлении или возникновении определенных оснований, предусмотренных законом или договором. Сторонами договора эскроу-счета по договорам долевого участия (ДДУ) являются застройщик, дольщик и банк. Данный правовой инструмент по сравнению с иными способами расчетов обеспечивает возврат денежных средств в случае неисполнения обязательств или банкротства застройщика. При этом не совсем ясно, что будет с деньгами дольщика в случае банкротства банка. 

 

ЦБ РФ ПУБЛИКУЕТ СПИСОК БАНКОВ, ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ОТКРЫТИЕ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ ДЛЯ РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, В СПИСОК ВКЛЮЧЕН 21 БАНК

 

214 ФЗ предусматривает возможность открытия эскроу-счетов только уполномоченным на это банкам, ЦБ РФ публикует список банков, имеющих право на открытие эскроу-счетов для расчетов по договору участия в долевом строительстве, в список включен 21 банк. В связи с увеличением случаев банкротства финансовых организаций считаю правильным такую правовую политику, которая обеспечит интересы сторон как дольщика, так и застройщика.

Должен быть разработан типовой договор долевого участия и эскроу-счета, в котором будут прописаны все индивидуальные условия, ограничивающие застройщика и банк в отношении потребителя, и строго устанавливающие момент наступления события, необходимого для перечисления денег застройщику. 

Резюме 

Изменения в законодательстве при установлении дополнительных требований к застройщикам приведут к увеличению стоимости жилья и монополизации рынка, при этом граждане получат гарантию сохранения денежных средств, внесенных на строительство дома. О совершенствовании закона с уверенностью можно будет говорить после применения его на практике.