Строительная отрасль: взгляд изнутри

о лидерстве

Сегодня в отрасли можно выделить три направления и в каждом из них есть свои лидеры. Первое направление – компании, которые строят большие объемы жилья класса комфорт. Как правило, это проекты повторного применения, а у них есть свои стандарты качества. Однако такие компании очень редко привносят что-то новое. Второе направление составляют компании с небольшими и средними объемами работы, но при этом акцентирующие внимание на качестве жилья и благоустройстве. Сегодня именно они задают основные тренды. Третье – компании, занимающиеся строительством объектов бизнес- или премиум-класса, однако в масштабах отрасли это минимальные объемы.

ГК «ЭНКО» относится ко второму типу. У нас не самые большие объемы, но наше основное преимущество – продуманное благоустройство. Весь концепт района разрабатывается на начальном этапе, особое внимание всегда уделяется качеству строительства. В восприятии потребителей «ЭНКО» – синоним слова «качество». Для нас это ценное достижение. 

Стать лидером рынка по качеству строительства – именно такую задачу мы ставили при создании компании. Нас отличают новые архитектурные решения, новые подходы к проектам планировки и разработке благоустройства, к наличию правильно расположенных коммерческих помещений, к просчетам транспортных и пешеходных потоков. Район должен быть продуман от и до на начальном этапе.

В ВОСПРИЯТИИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ «ЭНКО» – СИНОНИМ СЛОВА «КАЧЕСТВО»

В прошлом году мы запустили пилотный проект по созданию для наших жильцов общего места проведения досуга – Соседский центр. Он представляет собой площадку, расположенную в одном из нежилых помещений района, доступ к ней открыт ежедневно для всех жителей. Центр функционирует за счет финансовых средств девелопера.

Сегодня функционал девелопера выходит за рамки привычных нам функций в духе «купить землю, построить, продать, оставив район жить своей жизнью». Еще на этапе концепции мы обязаны заложить элементы, которые не просто позволят району жить, а будут формировать устойчивые социальные связи в формате добрососедства, экономического взаимодействия и культурных навыков сообщества будущего проекта.

Все это формирует жизнеспособность района в будущем и привлекательность для клиентов. Как с точки зрения проживания, так и с точки зрения ведения бизнеса эти факторы делают район ценным для жизни на долгое время. Наше жилье со временем не падает в цене. Согласно аналитическим данным, его стоимость, наоборот возрастает.

о технологиях строительного рынка

Строительство – весьма консервативная отрасль, несмотря на происходящие в ней прогрессивные перемены. В конструктиве ничего нового пока не придумано – это либо монолитное домостроение с кирпичным заполнением, либо полностью кирпичное (хотя последнее выглядит уже несколько архаично). Фасады – это то, что позволяет делать проекты непохожими друг на друга. В южных регионах активно используется фасадное стекло. Кстати, с момента своего появления оно подешевело в два раза, таким образом став доступнее.

Традиционную арматуру теперь можно заменить на стеклопластик, но широкого применения эта технология так и не получила. В инженерных решениях тоже давно прорывов не было. Да, есть попытки построить 3D-дом, но и здесь существуют ограничения в плане объема. Для промышленного производства это не подходит, потому что бетону нужно выстояться, там есть определенные технологические разрывы. Появляются новинки в строительных материалах, например, кирпичный камень, но это – всего лишь укрупнение блока.

ХОТЕЛОСЬ БЫ СТРОИТЬ БЫСТРО, КАЧЕСТВЕННО И НЕДОРОГО, НО ТАК НЕ БЫВАЕТ

Общее снижение стоимости жилья приводит к снижению затрат на строительно-монтажные работы. Хотелось бы строить быстро, качественно и недорого, но так не бывает. На рынке практически не осталось строительных компаний, которые могли бы позволить держать в своем штате, к примеру, 50 каменщиков и 50 отделочников. Причина проста – неравномерная загрузка. Содержать на постоянной основе такое количество рабочих компании просто не в состоянии, поэтому большинство используют вольнонаемный труд.

Достаточно остро в отрасли стоит и кадровый вопрос. Рынок узконаправленный и найти классного специалиста, как правило, очень трудно. Мы стараемся брать молодых и их растить – это эффективнее.

СТОЯТЬ НА МЕСТЕ СЕГОДНЯ НЕЛЬЗЯ, ЧТОБЫ ИДТИ – НУЖНО БЕЖАТЬ

Последние несколько лет мы много ездим по стране, смотрим кто и как строит. Были в Москве, Казани, Калининграде и других городах. Сразу скажу: в Тюмени самый требовательный покупатель. То, что строится в этих же ценовых диапазонах в других городах и качество, в котором это сдается – этим нас никто нигде не удивил. Это касается и внутренней отделки, и стяжки, и того, что после себя оставляют строители. 

В целом в Тюмени качество строительства существенно выше. Во многом потому, что уровень задают такие компании как наша. В этой ситуации другие вынуждены подтягиваться – жесткая конкуренция не позволяет расслабляться. То, что в других городах сдается как элитное жилье, у нас не примут как комфорт-класс. Стоять на месте сегодня нельзя, чтобы идти – нужно бежать

о финансировании 

Строительная отрасль – самая рискованная для банков. В последнем отчете ЦБ о стабильности банковского сектора говорится, что доля кредитов четвертой и пятой категорий качества (проблемных и безнадежных) в строительстве самая большая. Так, по четвертой категории требуется резерв не менее 51% от суммы долга, а пятая категория резервируется на все 100%. 

Последние несколько лет строительный комплекс является одним из крупнейших проблемных должников среди всех отраслей экономики. Поэтому и требования, предъявляемые банками при проектном финансировании, выше, чем при других видах кредитования.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС ЯВЛЯЕТСЯ ОДНИМ ИЗ КРУПНЕЙШИХ ПРОБЛЕМНЫХ ДОЛЖНИКОВ СРЕДИ ВСЕХ ОТРАСЛЕЙ ЭКОНОМИКИ

Хочу отметить, что с начала 2019 года многие банки стали активно предлагать финансирование строительной отрасли, но, по сути, оказались к этому не готовыми. Сказывается отсутствие опыта работы со строительным рынком и недостаток конкурентных преимуществ перед банками, традиционно финансирующих строительство.

Сегодня существует немало препятствий для получения проектного финансирования. Из них можно выделить: 

• Отсутствие собственных средств Застройщика / Группы / Бенефициара в проекте.
• Низкая финансовая эффективность и устойчивость проекта к возможному снижению цен, которые ставят под сомнение своевременное обслуживание целевого кредита.
• Недостаточный опыт в девелопменте или отсутствие у Застройщика заключенного договора генерального подряда с компанией, имеющей положительную репутацию и успешные кейсы в сфере строительства объектов жилой недвижимости.
• Наличие судебных разбирательств/исков дольщиков по прошлым или текущим проектам. Это может повлиять на своевременное строительство и/или обслуживание обязательств Застройщика по целевому кредиту.
• Высокие маркетинговые риски. Например: невыгодное местоположение, неудачная концепция проекта, негативная информация по проекту в СМИ.
• Негативная деловая репутация Застройщика и/или Бенефициара.
• Необоснованные предпосылки финансовой модели Проекта. Это может быть завышенная или заниженная себестоимость, сжатые сроки строительства, необоснованно высокие прогнозные цены продаж.

Исходя из своего опыта работы, могу сказать: все препятствия преодолимы! ГК «ЭНКО» имеет необходимые ресурсы для того, чтобы строить качественно и в срок. Мы стараемся вести свою деятельность так, чтобы проблем с финансированием не возникало.

об эскроу-счетах

В последние несколько лет законодательство, которое регулирует привлечение денежных средств участников долевого строительства, постоянно ужесточается. Это делается в целях защиты прав дольщиков и пресечения появления новых «обманутых дольщиков». Одним из основных механизмов защиты стало введение в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» (N 214 ФЗ от 30.12.2004 – Прим. Ред.) понятия счетов эскроу. Их суть заключается в том, что денежные средства, вносимые участником долевого строительства в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве, не попадают в распоряжение застройщика, а находятся на особом счете, открытом в уполномоченном банке. Указанный счет эскроу является счетом участника долевого строительства и подлежит раскрытию в пользу застройщика только после ввода объекта строительства в эксплуатацию и оформлению первого права собственности любого лица на самостоятельный объект недвижимости в составе этого многоквартирного дома (квартиру, нежилого помещения или машиноместа). В случае, если указанные условия не выполняются, дольщики защищены от рисков потери денежных средств.

Необходимо отметить, что такие счета можно открывать с 1 января 2017 года, однако широкое распространение они получили только в последние полгода – после того, как была исключена возможность использовать иные способы привлечения денежных средств дольщиков. В настоящее время идет переходный период по внедрению счетов эскроу. Часть объектов может достраиваться по старым правилам, согласно которым производится перечисление дольщиками денежных средств на специальные счета застройщика. Они также открыты в уполномоченном банке, но, в отличие от средств на счетах эскроу, этими средствами застройщик вправе пользоваться на стадии строительства объекта на предусмотренные законом цели. Эти цели должны быть связаны со строительством, подключением к инженерным коммуникациям, оплатой за земельный участок или поддержанием нормального функционирования застройщика.

КАК В ДАЛЬНЕЙШЕМ ЗАСТРОЙЩИКИ БУДУТ ПРИОБРЕТАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В НОВЫХ РЕАЛИЯХ? ПОКА НЕИЗВЕСТНО

Несмотря на повышенную защиту дольщиков, нельзя не отметить и некоторые законодательные недоработки новых правил. Например, в настоящее время отсутствует возможность досрочного раскрытия счетов эскроу (или их части) при высокой степени готовности объекта. Это может привести к удорожанию строительства: лишенный доступа к денежным средствам дольщиков застройщик вынужден использовать кредитные средства банков, что влечет увеличение кредитной нагрузки и себестоимости строительства.

Одним из важнейших ограничений в деятельности застройщика является фактическая невозможность расчета за земельный участок строящимися помещениями – и это при том, что подавляющая часть сделок с земельными участками совершалась именно в такой форме. Как в дальнейшем застройщики будут приобретать земельные участки в новых реалиях? Пока неизвестно. Таким образом, невзирая на явные положительные стороны введения механизма счетов эскроу, у профессиональных девелоперов остается ряд существенных неразрешенных вопросов, которые требуют скорейшего законодательного урегулирования.

о маркетинге

Основным трендом маркетинга в строительной отрасли является ориентация на клиента и его потребности. Это касается и создания продукта, и его продвижения. Давно прошло то время, когда целевую аудиторию можно было делить исключительно по полу и возрасту. Чтобы понять главное о клиенте, важно проводить всевозможные качественные и количественные опросы, собирать и анализировать большой объем данных. 

В эпоху развития интернет-маркетинга этого не делает только ленивый. Мы изучаем свою ЦА через соцсети и онлайн-опросы, а также с помощью различных систем интернет-аналитики. Будущее за интернет-маркетингом, который сейчас переживает колоссальный технологический скачок. Количество и настройки инструментов аналитики растут в геометрической прогрессии. Разбираться в них должен не только интернет-маркетолог или, как в нашем случае, целый отдел интернет-маркетинга. Базовыми знаниями должен обладать и руководитель, и все сотрудники отдела маркетинга, даже если они специализируются на оффлайн-инструментах. В долгосрочной перспективе к процессу подключится искусственный интеллект, но это – уже совсем другая история.

БУДУЩЕЕ ЗА ИНТЕРНЕТ-МАРКЕТИНГОМ, КОТОРЫЙ СЕЙЧАС ПЕРЕЖИВАЕТ КОЛОССАЛЬНЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ СКАЧОК

Тем не менее, оффлайн, как могло показаться, не умер. Оффлайн переживает перерождение в цифровой формат. Как пример можно назвать цифровую наружную рекламу и элементы геймификации в офисах продаж застройщиков. Конечно, традиционные инструменты останутся, но они будут трансформироваться под изменение потребностей клиентов.

Резюме

Как бы не складывалась ситуация на рынке, при вступлении в новый проект застройщикам необходимо учитывать все возможные риски и помнить, что в идеале строительная отрасль призвана улучшать среду жизнедеятельности человека.